+7 (904) 553-22-16

Действительно, среди введенных в 2007 г. офисных зданий площади класса С представлены всего на одном объекте (немногим более 10 000 кв.м во II очереди бизнес-центра «Пор­тал» на Лифляндской ул., 6). Таким образом, продолжается процесс пере­распределения структуры предложе­ния площадей бизнес-центров в сто­рону увеличения доли класса В и уменьшения доли С-класса.

По данным компании Весаг Commercial Property SPb, по итогам 2007 г. на долю класса В приходится 48,5% предложения. Впервые в ис­тории развития Петербургского рын­ка офисной недвижимости доля биз­нес-центров этой категории превы­сила предложение в С-классе.

Особый интерес для анализа пред­ставляет наиболее качественный сег­мент - объекты классов А и В. На нача­ло текущего года общий объем предло­жения в этих объектах составил 862 500 000 кв.м. Наибольшую долю имеет класс В - 85,5%. Такая ситуация ха­рактерна для развивающихся рынков. В целом в течение последних двух лет наиболее динамично развивающим­ся являлся именно этот сегмент.

В 2008 году планируется ввод около 500 000 кв.м. Объем пред­ложения на конец года может соста­вить 1 450 000 квадратов. Однако, не­смотря на серьезные объемы ввода новых площадей, спрос на высокока­чественные офисные помещения в Санкт-Петербурге неудовлетворен. Заполняемость бизнес-центров классов А и В стремится к 100% (при этом недозагрузка в классе А составляет 5%, в классах В и С - 4%), как правило, пло­щади в этих объектах арендуются еще до ввода их в эксплуатацию. Наиболее популярными помещениями являются офисы до 50 кв.м, их доля в структуре спроса составляет 35%. Хотя все большее количество компаний заинтересовано в аренде офисов площадью более тысячи квадратов. Высокий спрос не может не отражаться на арендных ставках, по вновь вводимым объек­там отмечается тенденция к росту верхней границы их диапазона по каждому классу. Средние арендные ставки в классе А находятся в диапазоне $540 – 1 100 за кв.м в год (без НДС, но включая эксплуатационные расходы), в классе В+ $400-$800, В - $365-$720, в классе С - $200-$390 за квадрат.

В условиях растущего спроса и ог­раниченного предложения запраши­ваемые ставки на офисные помеще­ния в бизнес-центрах класса А за год выросли в среднем на 15-16%. При­чем средняя по рынку triple net став­ка поднялась всего на 5-7%.

Самой популярной единицей измерения арендной ставки по-прежнему является доллар, в дол­ларовом эквиваленте измеряют свои арендные ставки 30% всех бизнес-центров класса А, 48% класса В+, 65% класса В и 67% класса С. Помимо дол­лара арендные ставки измеряются в евро, среднем арифметическом между долларом и евро, значение которых в рублях и в условных единицах колеб­лется от 29 до 40 руб. В состав помимо чистой арендной ставки арендодатель может включать НДС, коммунальные расходы, а также различные сочетания этих параметров.

Дефицит земельных участков для девелопмента в центре Санкт-Петербурга, рост стоимости пятен, нехватка инженерных коммуникаций и транспортные проблемы катализируют движение офисов на окраины. Усугубляющаяся проблема транспортной загруженности центральной части города и практическое отсутствие новых участков для создания офисных зданий ведет к тому, что вектор освоения территорий под строительство бизнес-центров смещается к периферийным районам Санкт-Петербурга. Только совместные действия городских властей и бизнеса, направленные на разрешения транспортной ситуации, позволят избежать проблем, с которыми город столкнется в ближайшие годы, когда будут введены в эксплуатацию заявленные объекты. В Санкт-Петербурге нет магистралей высокоскоростного безостановочного движения через центральные районы, как например, в Стокгольме, Хельсинки и других европейских городах. Есть угроза, что центр скоро встанет в одну большую пробку. Центр останется привлекательным для развлечений, туризма, но бизнесу здесь будет все менее комфортно. Исключением будут здания класса А с престижным местоположением и хорошими видовыми характеристиками, которые всегда востребованы под представительские офисы. Вместе с тем активно развиваются кольцевая автодорога и другие магистрали. Меняется структура спроса на офисные помещения - растут заявки на площади от 1000 кв.м., многие крупные компании готовы перевести часть сотрудников в бэк-офисы с более низкими арендными ставками. Санкт-Петербург предрасположен к образованию офисных комплексов вокруг кольцевой автодороги. Лидером среди территорий, где строятся качественные проекты класса А и В, является деловая зона вблизи аэропорта Пулково. Здесь в различной стадии реализа­ции находится целый ряд масштаб­ных многофункциональных комплек­сов, включающих офисную функ­цию: Airportcity (девелопер - Avielen A.G.), «Аэроплаза» («Невский про­ект»), Pulkovo Sky (EKE), «Адамант-Парк» (УК «Адамант») и др. Конкурентными преимущест­вами этих проектов является пре­красная транспортная доступность и близость к аэропорту.

Хотя девелоперы и осваивают но­вые офисные зоны, в том числе по периметру КАД, новые бизнес-цент­ры, по прежнему, тяготеют к истори­ческому центру Санкт-Петербурга. Гео­графически предложение высококачественных офисных зданий, по данным компании Colliers International, сосредоточено в ос­новном в Центральном (33% от об­щего объема предложения), Петро­градском (15%) и Адмиралтейском (13%) районах. Совокупная доля этих трех районов составляет 61% от общего объема рынка. Незначитель­ное количество бизнес-центров класса А и В расположено в Кали­нинском, Невском, Фрунзенском, Ки­ровском и Московском районах.

Местоположение зачастую играет не последнюю роль при формирова­нии спроса, поэтому при возможности выбора между офисным помещением, расположенным в вышеозначенных районах и не уступающем по своим характеристикам помещениям в других районах, арендатор, скорее всего, пред­почтет первый вариант. Известна исто­рия с размещением центрального офиса французского банка BNP Paribas, который предпочел бизнес­-центру А- класса в зоне Пулково здание класса В - Alia Tempora расположенное на улице Маяковского, вблизи Невского проспекта. Однако в связи со значительным дефицитом высококачественных офисных площадей даже бизнес-центры с удовлетворительным местоположением заполнены практически на 100%. А в прошлом
году на рынке зафиксирован абсолютный для Санкт-Петербурга рекорд по объему
арендованных площадей: инвестиционный банк «Кит-Финанс» арендовал 10 000 кв.м в новом бизнес-центре «Ренессанс-Плаза» (класс А) на улице Марата. Это говорит о том, что хотя усилия петербургской администрации по привлечению в город крупных фе­деральных структур и дают опреде­ленный эффект, тон на рынке пока за­дают местные арендаторы. Далее >>>

Рынок офисных помещений в бизнес-центрах Санкт-Петербурга

Рынок офисных помещений в бизнес-центрах Санкт-Петербурга (Часть 1)

Рынок офисных помещений в бизнес-центрах Санкт-Петербурга (Чачть 2)

Рынок офисных помещений в бизнес-центрах Санкт-Петербурга (Часть 3)