Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости

Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка на масштаб

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Одним из этапов этого подхода является сбор и проверка информации по объектам - аналогам и сравнение каждого объекта - аналога с оцениваемым объектом.

Рынок сегментируется по сходным объектам и субъектам, подбираются объекты - аналоги, выделяются их различия с образцом в части основных ценообразующих характеристик сравнения и вносятся поправки /1/.

Настоящая работа посвящена одной из наиболее трудоемких и сложных в применении поправок - поправке на масштаб сравниваемых объектов. Ранее, эту поправку называли "поправкой Мисовца", - однако, в связи с появлением на сайте www.appraiser.ru работы В. Мисовца "Обоснование и расчет поправки на площадь объекта оценки при оценке недвижимости" считаем целесообразным для сравнительного подхода обосновать применимость поправки на масштаб сравниваемых объектов.

Наиболее развитым рынком недвижимости является рынок Москвы и Московской области. На основании анализа выборочных данных по этому рынку построены определенные ниже зависимости между площадями объектов и их стоимостью. Анализ рынка производился по стоимости предложений, на основании объема данных, представленных на сайтах: www.stn.ru, www.izrukvruki.ru за декабрь 2002 - январь 2003 гг.

Целью исследований являлось изучение характера и количественных величин зависимости стоимости объектов недвижимости от их масштаба (площади).

Указанная цель подразумевала решение следующих задач:

• выборка данных по административно - офисным помещениям в трех поясах города Москвы, расположенных на удалении 0...3 км. от Центра (в пределах Садового кольца), 4...8 км. от Центра и рядом со МКАД (+ - 3...4 км.);
• выборка данных по производственным помещениям, расположенным в черте города Москвы;
• выборка данных по производственным помещениям, расположенным на удалении 35...140 км. от МКАД на территории Московской области;
• статистическая обработка и проведение сравнительного анализа данных с учетом случайных ошибок измерений;
• построение графических зависимостей стоимости помещений от их площадей и подбор аппроксимирующих формул с применением методов корреляционно - регрессионного анализа;
• анализ полученных зависимостей и общие выводы.

Административно-офисные помещения

Для проведения анализа использовались данные по административно - офисным помещениям класса "В" и "С" в рубрике "здания". Подбирались объекты, расположенные в капитальных зданиях I и II групп капитальности (конструктивные системы КС-1 и КС-4).

В табл.1 приведены общие данные по выборке объектов.

Производственные помещения (в Москве).

Для проведения анализа использовались данные по производственным помещениям, расположенным в капитальных зданиях I и II групп капитальности (конструктивные системы КС-1 и КС-4). Производственные помещения в г. Москве рассеяны достаточно неоднородно. Наибольшее количество производственных помещений располагается по направлению розы ветров от центра города. Роза ветров для Москвы имеет направление Северо-Запад...Юго-Восток. Наихудшее в экологическом плане место - Капотня (окончание Москвы на Юго-Востоке). Большинство наиболее вредных производственных предприятий, начиная со сталинских времен, располагаются по розе ветров и в районах, приближенных ко МКАД. Именно поэтому, территориальные пояса на удалении от центра нецелесообразно использовать и выборки объектов осуществлялись по всей территории г. Москвы.

В табл.1 приведены общие данные по выборке объектов.

Производственные помещения (в Московской области на удалении 35...140 км от МКАД).

Для проведения анализа использовались данные по производственным помещениям, расположенным в капитальных зданиях I и II групп капитальности (конструктивные системы КС-1 и КС-4). Производственные помещения в Московской области рассеяны достаточно неоднородно. Наибольшее количество производственных помещений располагается вблизи МКАД. Однако много помещений принадлежит городам Подмосковья. Именно поэтому считаем целесообразным представить выборку данных по помещениям, расположенным на удалении 35...140 км. от МКАД, как отражение общего положения с поправкой на масштаб в районных городах Подмосковья и Центрального Региона России.

В табл.1 приведены общие данные по выборке объектов и результаты статистической обработки данных.

Таблица 1.

В табл. 2 представлены данные статистической обработки данных с выходом на случайные ошибки измерений, определяемые по следующему выражению:

О - среднеквадратичное отклонение,

t - квантиль распределения Стьюдента при доверительной вероятности 90 % и заданном количестве образцов в выборке,

n - количество образцов в выборке.

Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости Часть 2