+7 (904) 553-22-16

Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка на масштаб

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Одним из этапов этого подхода является сбор и проверка информации по объектам - аналогам и сравнение каждого объекта - аналога с оцениваемым объектом.

Рынок сегментируется по сходным объектам и субъектам, подбираются объекты - аналоги, выделяются их различия с образцом в части основных ценообразующих характеристик сравнения и вносятся поправки /1/.

Настоящая работа посвящена одной из наиболее трудоемких и сложных в применении поправок - поправке на масштаб сравниваемых объектов. Ранее, эту поправку называли "поправкой Мисовца", - однако, в связи с появлением на сайте www.appraiser.ru работы В. Мисовца "Обоснование и расчет поправки на площадь объекта оценки при оценке недвижимости" считаем целесообразным для сравнительного подхода обосновать применимость поправки на масштаб сравниваемых объектов.

Наиболее развитым рынком недвижимости является рынок Москвы и Московской области. На основании анализа выборочных данных по этому рынку построены определенные ниже зависимости между площадями объектов и их стоимостью. Анализ рынка производился по стоимости предложений, на основании объема данных, представленных на сайтах: www.stn.ru, www.izrukvruki.ru за декабрь 2002 - январь 2003 гг.

Целью исследований являлось изучение характера и количественных величин зависимости стоимости объектов недвижимости от их масштаба (площади).

Указанная цель подразумевала решение следующих задач:

• выборка данных по административно - офисным помещениям в трех поясах города Москвы, расположенных на удалении 0...3 км. от Центра (в пределах Садового кольца), 4...8 км. от Центра и рядом со МКАД (+ - 3...4 км.);

• выборка данных по производственным помещениям, расположенным в черте города Москвы;

• выборка данных по производственным помещениям, расположенным на удалении 35...140 км. от МКАД на территории Московской области;

• статистическая обработка и проведение сравнительного анализа данных с учетом случайных ошибок измерений;

• построение графических зависимостей стоимости помещений от их площадей и подбор аппроксимирующих формул с применением методов корреляционно - регрессионного анализа;

• анализ полученных зависимостей и общие выводы.

Административно-офисные помещения

Для проведения анализа использовались данные по административно - офисным помещениям класса "В" и "С" в рубрике "здания". Подбирались объекты, расположенные в капитальных зданиях I и II групп капитальности (конструктивные системы КС-1 и КС-4).

В табл.1 приведены общие данные по выборке объектов.

Производственные помещения (в Москве).

Для проведения анализа использовались данные по производственным помещениям, расположенным в капитальных зданиях I и II групп капитальности (конструктивные системы КС-1 и КС-4). Производственные помещения в г. Москве рассеяны достаточно неоднородно. Наибольшее количество производственных помещений располагается по направлению розы ветров от центра города. Роза ветров для Москвы имеет направление Северо-Запад...Юго-Восток. Наихудшее в экологическом плане место - Капотня (окончание Москвы на Юго-Востоке). Большинство наиболее вредных производственных предприятий, начиная со сталинских времен, располагаются по розе ветров и в районах, приближенных ко МКАД. Именно поэтому, территориальные пояса на удалении от центра нецелесообразно использовать и выборки объектов осуществлялись по всей территории г. Москвы.

В табл.1 приведены общие данные по выборке объектов.

Производственные помещения (в Московской области на удалении 35...140 км от МКАД).

Для проведения анализа использовались данные по производственным помещениям, расположенным в капитальных зданиях I и II групп капитальности (конструктивные системы КС-1 и КС-4). Производственные помещения в Московской области рассеяны достаточно неоднородно. Наибольшее количество производственных помещений располагается вблизи МКАД. Однако много помещений принадлежит городам Подмосковья. Именно поэтому считаем целесообразным представить выборку данных по помещениям, расположенным на удалении 35...140 км. от МКАД, как отражение общего положения с поправкой на масштаб в районных городах Подмосковья и Центрального Региона России.

В табл.1 приведены общие данные по выборке объектов и результаты статистической обработки данных.

Таблица 1.

Характе-ристики выборки	Единица измерений	Диапазоны площадей, кв. м
		0...200	201...1 000	1 001...5 000	Свыше 5 000
АДМИНИСТРАТИВНО-ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Центр (в пределах Садового кольца)
Количество образцов (п)	шт.	26	33	36	21
Средняя площадь по выборке (П)	кв. м.	158	479	1 974	9 573
Средняя стоимость (С)	долл./кв. м	1 848	1 544	1 753	1 371
Среднеквадратичное отклонение (О)	долл./кв. м	529	517	451	576
О / С	-	0,29	0,34	0,26	0,42
Диапазон разброса стоимостей в интервале	долл./кв. м	738...2 647	943...2 500	645...2 538	583...2 700
На расстоянии 4...8 км. от Центра
Количество образцов (п)	шт.	21	25	28	21
Средняя площадь по выборке (П)	кв. м	115	595	1 985	13 820
Средняя стоимость (С)	долл./кв. м	1 493	1 268	1 039	1 083
Среднеквадратичное отклонение (О)	долл./кв. м	380	457	377	339
О / С	-	0,25	0,36	0,36	0,31
Диапазон разброса стоимостей в интервале	долл./кв. м	1 136...2 100	706...2 500	512...2 100	520...2 700
МКАД (+ - 3...4 км)
Количество образцов (п)	шт.	25	38	30	31
Средняя площадь по выборке (П)	кв. м	154	756	1 923	8 465
Средняя стоимость (С)	долл./кв. м	1 497	1 034	718	607
Среднеквадратичное отклонение (О)	долл./кв. м	565	227	259	214
О / С	-	0,38	0,22	0,36	0,35
Диапазон разброса стоимостей в интервале	долл./кв. м	900...2 700	774...1 388	512...1 227	304...1 020
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ (в Москве)
Количество образцов (п)	шт.	16	28	33	32
Средняя площадь по выборке (П)	кв. м.	160	619	3 026	9 001
Средняя стоимость (С)	долл./кв. м	696	447	327	272
Среднеквадратичное отклонение (О)	долл./кв. м	188	250	184	162
О / С	-	0,27	0,56	0,56	0,59
Диапазон разброса стоимостей в интервале	долл./кв. м	500...1 000	116...862	90...889	32...600
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ (в Московской области на удалении 35...140 км от МКАД)
Количество образцов (п)	шт.	19	28	39	28
Средняя площадь по выборке (П)	кв. м	149	650	2 354	12 263
Средняя стоимость (С)	долл./кв. м	148	132	111	66
Среднеквадратичное отклонение (О)	долл./кв. м	47	53	48	36
О / С	-	0,32	0,40	0,43	0,55
Диапазон разброса стоимостей в интервале	Долл./кв. м	86...200	65...208	45...226	17...164

В табл. 2 представлены данные статистической обработки данных с выходом на случайные ошибки измерений, определяемые по следующему выражению:

О - среднеквадратичное отклонение,

t - квантиль распределения Стьюдента при доверительной вероятности 90 % и заданном количестве образцов в выборке,

n - количество образцов в выборке.

Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости Часть 2