Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости (часть 2)

Загрузка ...

При осуществлении сравнения средних значений по выборке проверяется гипотеза о равенстве этих значений (нуль - гипотеза). Основой для оценки нуль - гипотезы служит сравнение перекрытия интервалов средних значений +- случайные ошибки измерений (в табл. 2 эти величины названы диапазонами разброса с учетом случайных ошибок измерений). Нами проанализированы диапазоны разброса с учетом случайных ошибок измерений и их перекрытия.

Таблица 2

Характе-ристики выборки	Единица измерений	Диапазоны площадей, кв. м
0...200	201...1 000	1 001...5 000	Свыше 5 000
АДМИНИСТРАТИВНО-ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Центр (в пределах Садового кольца)
Количество образцов (п)	шт.	26	33	36	21
Средняя стоимость (С)	долл./кв. м	1 848	1 544	1 753	1 371
Случайная ошибка (e )	долл./кв. м	177	152	127	216
Диапазон разброса c учетом случайной ошибки измерений	долл./кв. м	1 671...2 025	1 392...1 696	1 626...1 880	1 165...1 587
На расстоянии 4...8 км от Центра
Количество образцов (п)	шт.	21	25	28	21
Средняя стоимость (С)	долл./кв. м	1 493	1 268	1 039	1 083
Случайная ошибка (e )	долл./кв. м	142	156	121	127
Диапазон разброса c учетом случайной ошибки измерений	долл./кв. м	1 351...1 635	1 112...1 424	918...1 160	956...1 210
МКАД (+- 3...4 км)
Количество образцов (п)	шт.	25	38	30	31
Средняя стоимость (С)	долл./кв. м	1 497	1 034	718	607
Случайная ошибка (e )	долл./кв. м	193	62	80	65
Диапазон разброса c учетом случайной ошибки измерений	долл./кв. м	1 300...1 690	972...1 096	636...798	542...672
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ (в Москве)
Количество образцов (п)	шт.	16	28	33	32
Средняя стоимость (С)	долл./кв. м	696	447	327	272
Случайная ошибка (e )	долл./кв. м	82	80	54	48
Диапазон разброса c учетом случайной ошибки измерений	долл./кв. м	614...778	367...527	273...381	224...320
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ (в Московской области на удалении 35...140 км от МКАД)
Количество образцов (п)	шт.	19	28	39	28
Средняя стоимость (С)	долл./кв. м	148	132	111	66
Случайная ошибка (e )	долл./кв. м	19	17	13	12
Диапазон разброса c учетом случайной ошибки измерений	долл./кв. м	129...167	115...149	98...124	54...78

На основании данных, приведенных в табл. 2, сделаны следующие выводы:

1).Для административно-офисных помещений, расположенных в Центре

Вводить поправки на масштаб помещений в диапазоне площадей 0...5000 кв.м. при доверительной вероятности 90 % нецелесообразно (диапазоны разбросов перекрываются). Поправки следует вводить при площадях аналогов (образцов) свыше 5 000 кв. м (диапазоны разбросов не перекрываются).

Следует отметить, что среднее значение стоимости помещений в диапазоне 201...1000 кв. м проверялось на основании параллельной выборки, но существенно величина средней стоимости не изменялась, - видимо это связано с определенными внешними эффектами, которые требуют дополнительного изучения (анализ представительности выборки показывает, что за исследуемый интервал времени на рынке находилось много площадей с пониженной стоимостью в диапазоне 331...689 кв. м).

2). Для административно-офисных помещений, расположенных на расстоянии 4...8 км от центра

Вводить поправки на масштаб помещений в диапазоне площадей 0...1000 кв. м при доверительной вероятности 90% нецелесообразно (диапазоны разбросов перекрываются). Поправки следует вводить при площадях аналогов (образцов) свыше 1 000 кв. м.

3).Для административно-офисных помещений, расположенных вблизи МКАД (+- 3...4 км)

Вводить поправки на масштаб помещений во всех диапазонах площадей при доверительной вероятности 90% целесообразно (диапазоны разбросов практически не перекрываются).

4). Для производственных помещений (в Москве)

Вводить поправки на масштаб помещений в диапазонах площадей от 0 до 1000 кв. м при доверительной вероятности 90% целесообразно (диапазоны разбросов не перекрываются).

Поправки для диапазонов площадей 201...1 000 и 1 001...5 000 кв. м при доверительной вероятности 90% вводить нецелесообразно (диапазоны разбросов перекрываются).

Поправки для диапазонов площадей 0...1000 и свыше 5000 кв. м при доверительной вероятности 90% вводить целесообразно (диапазоны разбросов не перекрываются).

5). Для производственных помещений (в Московской области на удалении 35...140 км от МКАД)

Ниже приведены отдельные графические зависимости стоимости помещений от их площади:

Административно-офисные помещения класса В...С

Производственные помещения

Определим ориентировочные значения вводимых поправок на масштаб помещений, используя аппроксимацию полученных данных. На нижеприведенных графиках представлены зависимости средних стоимостей помещений от их площадей.

Для аппроксимации использовались три вида формул:

Линейная регрессия	С = А + В * П
Логарифмическая регрессия	С = А + В * ln П
Степенная регрессия	С = А * П^В

В табл. 3 приведены аппроксимирующие зависимости и коэффициенты корреляции.

Таблица 3

Располо-жение объектов	Линейная зависимость	Логарифмическая зависимость	Степенная зависимость
Формула	Коэфф. коррел	Формула	Коэфф. коррел	Формула	Коэфф. коррел
Административно-офисные помещения
Центр	С=1744-0,04*П	0,79	С=2249-88,6*lnП	0,74	С=2394*П^-0,06	0,74
4...8 км от центра	С=1292-0,02*П	0,55	С=1857-90,0*lnП	0,88	С=2002* П^-0,07	0,87
МКАД +- 3...4 км	С=1180-0,08*П	0,73	С=2584-229*lnП	0,97	С=4750*П^-0,23	0,98
Производственные помещения (в Москве)
По Москве	С=549-0,04*П	0,76	С=1168-102*lnП	0,96	С=2110*П^-0,23	0,99
Производственные помещения (на расстоянии 35...140 км от МКАД)
Подмосковье	С=137-0,01*П	0,96	С=246,9-18,5*lnП	0,98	С=399,7*П^-0,18	0,95

На основании анализа полученных данных сделаны следующие выводы:

В целом большинство графиков показывает экспоненциальный характер зависимости "стоимость помещений - площадь помещений";
Поправки на масштаб целесообразно вводить для всех типов рассмотренных выше помещений;
Коэффициенты корреляции показывают, что наиболее целесообразно использовать для вычисления поправок на масштаб помещений логарифмические и степенные зависимости;
Приведенные графики могут быть использованы для прямого расчета поправок на масштаб помещений.

Автор к.т.н. Яскевич Евгений Евстафьевич