+7 (904) 553-22-16

Сделки на южном берегу Финского залива идут вяло: участники рынка ждут завершения строительства КАД. Владельцы земли пытаются «продать» дорогу, которой еще нет. Покупатели не хотят переплачивать за несуществующее удобство. Зато инвесторы загодя скупили перспективные земли и теперь выжидают удачного момента для их вывода на рынок.

У земель вдоль этого побережья нет сложившегося названия. Эти территории относятся к Петродворцовому району Петербурга и Ломоносовскому району Ленобласти (сам Ломоносов, будучи административным центром одноименного района, юридически принадлежит к Петродворцовому району).

Некомфортные юга

Западное полукольцо КАД должно серьезно разгрузить переполненное транспортом Петергофское шоссе. Пока оно не завершено, добраться из города на южное побережье залива сложно.

В феврале 2008 года губернатор Петербурга пообещала — при надлежащем финансировании — достроить КАД (и даже с дамбой) уже в 2010-м. В прежних планах назывался 2012 год. По словам Валентины Матвиенко, Правительство РФ уже рассматривает вопрос об изменении графика денежных поступлений.

Завершения строительства ждут и продавцы (чтобы еще раз переписать ценники), и покупатели (они хотят приобрести объекты, до которых удобно добираться), и девелоперы (чтобы приступить к реализации намеченных проектов), и коммерсанты (чтобы начать развивать объекты развлекательной инфраструктуры).

Впрочем, собственники увеличивают свои запросы загодя, цены предложения на эти территории серьезно подросли еще в 2006 году, когда на остальных направлениях динамика была довольно вялой. Покупатели же не видят резонов доплачивать за будущие блага: в прошлом году, когда повсеместно наблюдался бурный рост стоимости земли, на южном побережье залива цены реальных сделок поднялись не больше чем на 15-20%, а некоторые участки и вовсе не подорожали.

Показательными наблюдениями делятся специалисты отделов аренды. «Съемные коттеджи на этом направлении в прошлом году уходили со скрипом, хоть и стоили заметно меньше, чем аналогичные по другую сторону залива», — рассказывает Елена Подкорытова, менеджер отдела аренды ЦАН.

Эксперты считают, что здесь крайне медленно развивается развлекательная инфраструктура в отличие от Всеволожского направления, где за прошлый год появилось очень много подобных заведений (в Курортном районе кафе, ресторанов, боулингов и бань в достатке уже не первый год).

«Грандиозный проект «Жар-птица», заявленный в районе Большой Ижоры, заметно «похудел». Вместо двух гостиниц, яхтенного комплекса, аквапарка, океанариума, ботанического сада, цирка водных развлечений решили ограничиться wellness-клубом», — напоминает руководитель загородного отдела компании «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

Подъем авансом

По данным агентства «Прогаль», сегодня лучшие участки в Стрельне продают по $20 000-25 000 за сотку. По сведениям компании «Петербургская Недвижимость», максимум доходит до $30 000.

«По-настоящему элитных предложений крайне мало — разве что земли вдоль Санкт-Петербургского шоссе могут претендовать на этот статус. При этом ценники сильно завышены, поэтому участки не продаются. Чтобы их раскупили, надо выставить их по $15 000-18 000 за сотку, не дороже.

Подальше от залива — вдоль Волхонского шоссе — земли дешевле. Здесь можно найти варианты от $6000 до $10 000. Но и за ними очередь не выстраивается. Год назад эти земли шли от $5000. Цены подросли в октябре 2007 года», — говорит руководитель Петергофского отделения агентства «Прогаль» Павел Едемский.

В «стихийном» предложении встречается немало домов от 16 млн до 21 млн рублей ($700 000-900 000). За эту сумму покупателю предложат каменный коттедж 230-250 кв.м на участке около 15 соток. Но желающих потратиться на эти варианты еще надо поискать.

Аналогичная ситуация в Петергофе. Сотку в самых интересных местах оценивают до $25 000, участки со «спокойной» локацией выставляют по $6000-10 000. «В Старом Петергофе мы продаем два дома под снос примерно по 8 млн рублей. Согласись продавцы уменьшить цену до 5 млн, варианты ушли бы быстро», — рассказывает Павел Едемский.

В Ломоносове предложений совсем мало. В Мартышкино среди них можно отыскать участок 9 соток, отстоящий примерно на километр от залива и выставленный по максимальной цене — 2,2 млн руб. (по $10 000 за сотку). Остальные объекты дешевле.

По наблюдению специалистов, продавцы, наблюдая за ростом цен на квартиры в городе, увеличивают запросы. Они считают, что наличие городских коммуникаций и статус земель ИЖС дают все основания следовать питерской ценовой динамике.

Покупатели же, скорее, приобретут участок подальше от залива, но вдвое дешевле, говорят специалисты «Прогаля» и приводят в пример 30-соточный надел в семи километрах от Петергофа по Ропшинскому шоссе, продающийся за 4 млн рублей.

Карьерный интерес

Земли под ИЖС за Ломоносовом горожане не рассматривают как место для постоянного проживания и приобретают участки лишь для сезонного жилья.

Традиционно популярны живописные окрестности Большой Ижоры: здесь расположен крупный садоводческий массив «Дубки». Правда, участки тут небольшие, дома в основном старые. Свободный надел в 5-6 соток предлагают за 500 000-600 000 рублей (около $4000 за сотку).

Если участок более просторный и с него открывается хороший вид, могут запросить и $5000 за сотку.

Примерно такие же цены в Лебяжьем (это еще на 15 км дальше от города). Поближе к Финскому заливу здесь можно приобрести наделы по $5000-6000 за сотку, через шоссе от залива — на $1000 дешевле.

Несколько крупных садоводств есть и под Сосновым Бором. Это довольно далеко от Петербурга и близко от ЛАЭС, однако привлекательности этим местам добавляет обилие карьеров с удобными песчаными пляжами.

За участок 10 соток возле водоемов могут запросить 700 000 рублей (по $3000/сотка), подальше от них за 600 000 рублей можно приобрести и садовый домик. Впрочем, добротное строение может стоить и 1,5-1,8 млн рублей.

«Пока заметная часть предложений в Петродворцовом районе приходится на «полуорганизованную» застройку — группы коттеджей без общего ограждения, охраны, эксплуатирующей компании», — дополняет картину Ольга Трошева.

Спрос лавиной

В отличие от частников, присматривающих участки для личного пользования и не торопящихся с покупкой, инвесторы проявляют куда большую дальновидность. «В Ломоносовском районе участки на расстоянии до 10 км от будущей КАД, пригодные для девелопмента, уже практически раскуплены.

На продающиеся земли выставлены запредельные ценники», — делится наблюдениями директор по маркетингу компании «ПБЛ Холдинг» Алексей Цветков. Эта фирма приобрела 100 га в Ломоносовском районе и предполагает через два года — как раз к завершению КАД — начать здесь строительство. Схожие планы есть и у других компаний.

Застройщики отмечают, что интерес к территориям, лежащим на юге от Петербурга, последнее время заметно вырос. Петродворцовый район постепенно становится престижным, причем мнение горожан о нем улучшается «авансом».

«Помимо Конгресс-холла в Петродворцовом районе задумано еще немало амбициозных проектов: наукоград (в относительно дальней перспективе) и высшая школа экономики, развитие порта, — а также несколько проектов помельче. Топ-менеджеры будут ежедневно ездить сюда на учебу, и среди них непременно найдутся те, кто захочет здесь жить», — говорит Алексей Цветков.

Специалисты предполагают, что после запуска заявленных проектов (включая КАД) процесс пойдет по нарастающей: в продажу выставят немало малоэтажных поселков, коммерсанты активно начнут развивать инфраструктуру, а это еще подогреет интерес к приобретению жилья.

Впрочем, не исключено, что в момент пуска Кольцевой, когда произойдет массовый выброс предложения на рынок, ценники несколько снизятся.

Пока застройщики пытаются реализовать здесь весьма дорогие проекты (см. справку). Специалисты уверены, что ситуация сохранится и в обозримом будущем: сперва девелоперы стараются возводить дома преимущественно элитного и бизнес-классов, и лишь когда спрос на них иссякнет, появятся относительно дешевые предложения.

Впрочем, отдельные попытки строить бюджетное жилье предпринимаются уже сейчас. К примеру, компания «Константа»реализует 18 газобетонных коттеджей в рамках проекта «Южный берег» около Нижней Бронны. Но такие предложения в дефиците.

В Петродворцовом районе в разной стадии реализации находятся несколько проектов малоэтажных комплексов. Завершается формирование поселка «Нойдорф-Стрельна». В июле «ПБЛ Холдинг» обещал сдать в эксплуатацию элитный клубный поселок «Михайловское» (с ценой от 25 до 29 млн рублей за объект).

В ближайших планах холдинга — строительство малоэтажного комплекса (32 коттеджа и 52 таун-хауза). Летом должны сдать коттеджный поселок бизнес-класса «Константиновское», который возводит компания «Европейские предместья» в 3,5 км от Дворца конгрессов. SetlGroup на 35 га в Петродворце реализует проект МФК «За гербом».

К разработке концепции коттеджного поселка «Петровская Версалия» приступила компания «Фаэтон» (подробнее см. материал на стр. 23). Кроме того, Фонд имущества в этом году планирует продать с торгов два участка в Петродворцовом районе под комплексное освоение — свыше 18 га в Купеческой гавани и более 24 га юго-восточнее Луговой и Прогонной улиц. Оба надела предназначены под малоэтажное жилье.

Дмитрий Сперанский