Идеальная квартира с точки зрения арендатора

Аренда дорогого жилья занимает лишь небольшой процент от общего количества сдаваемых квартир, однако именно этот сектор дает объективную картину изменений, происходящих не только на рынке недвижимости, но и в обществе в целом. Спрос на элитное жилье свидетельствует и о благосостоянии россиян, и о привлекательности России для иностранного бизнеса и капитала.

Кто снимает дорогое жилье
  Всего несколько лет назад арендаторами элитного жилья были в основном иностранцы, приезжающие в Россию работать. Сейчас многое изменилось. В России становится все больше людей, зарабатывающих достойные деньги, которые могут позволить себе не просто квартиру для проживания, а представительское жилье, куда не стыдно пригласить коллег по бизнесу или зарубежных партнеров. Идеальная квартира должна быть не просто комфортной. Она должна демонстрировать высокий социальный статус. Особенно востребованы российскими бизнесменами — представителями регионов — квартиры стоимостью до $5 тыс. в месяц, но есть и высшее звено — президенты банков, инвестиционных фондов, крупных нефтегазовых, металлургических, алмазодобывающих компаний — снимающее супердорогие квартиры по $15–25 тыс.  в месяц. Представителям региональных властных структур также удобнее жить в арендованном жилье.
  Еще одной тенденцией, по словам руководителя направления аренды ЗАО «Корпорация МИАН» Ирины Бобко, является то, что многие успешные российские бизнесмены-москвичи предпочитают иметь собственный загородный дом и арендовать квартиру в Москве.
  За последние два года, с момента начала повышения инвестиционного рейтинга России на международной арене, увеличился и поток арендаторов-иностранцев.
  «В прошлом году, — рассказывает начальник отдела элитной недвижимости компании «Интермарк» Светлана Бологова, — активно развивался нефтяной сектор, соответственно, компании привлекали большое количество экспатов на руководящие позиции». На сегодняшний день отмечается вторая волна приглашенных зарубежных специалистов, приезжающих на менее высокие позиции. В этом сегменте востребованы квартиры в ценовой категории $5–7 тыс.  Менеджеры среднего звена многих крупных компаний, как иностранцы, так и россияне, снимают относительно недорогие квартиры — до $4 тыс. В этой же ценовой категории арендуют квартиры и иностранцы, занимающиеся в России мелким бизнесом.
  Топ-менеджеры высокобюджетных компаний обычно ориентируются на квартиры стоимостью $8–12 тыс.

  По словам риэлторов, специализирующихся на аренде элитного жилья, снять квартиру иностранцу проще, чем россиянину, и этому есть реальное объяснение.
  Большинство иностранцев снимают квартиры не самостоятельно: договор аренды обычно подписывает компания, пригласившая их на работу. Соответственно, при возникновении каких-либо конфликтов или недоразумений хозяину приходится иметь дело с юридическим лицом, которое вряд ли будет скрываться при требовании хозяев оплатить причиненный ущерб.
  Конечно, это совсем не означает, что все российские арендаторы склонны «надувать» хозяев тем или иным способом, но конфликты с российскими квартиросъемщиками бывают гораздо чаще, чем с иностранцами. «Конечно, бывают региональные клиенты, которые снимают квартиру за $10 тыс. , исправно платят, а появляются там три дня в месяц, но для хозяев это скорее удача, чем правило», — считает Светлана Бологова.

  Естественно, наиболее востребованные арендаторами районы точно ложатся на карту элитной застройки города. Традиционно наиболее привлекателен центр города — районы «Золотой мили», Арбат, Патриаршие пруды, тихие переулки в районе Тверской улицы. За ними, по степени востребованности, идут Чистые пруды, Цветной бульвар, Замоскворечье. При этом стоимость аренды двух аналогичных квартир, на Остоженке и на Чистых прудах, будет различаться на 10–20% в пользу «Золотой мили». Под категорию «элиты» здесь подходят и новостройки — дома, построенные 5–7 лет назад, и старинные особняки. Квартиры в них, после полной реконструкции, отвечают всем требованиям, предъявляемым к жилью высшего класса. Правда, цена на квартиры в «старых» домах, даже после реконструкции, ниже, чем в новостройках. Цены на аренду в дореволюционных домах, по словам управляющего директора компании BLACKWOOD Марины Маркаровой, останавливаются на отметке $12–15 тыс. , квартиру в новостройке можно сдать за $20–25 тыс. Разница в цене определяется такими факторами, как наличие подземной парковки, однородность социального состава жильцов, дополнительное оборудование в доме, наличие собственной службы эксплуатации, профессиональной охраны.
  «Однако элитные дома появляются и в других районах столицы, — говорит Ирина Бобко. — Ведь в центре города количество площадок под застройку постоянно уменьшается. Элитные квартиры появляются в Крылатском, на территориях, прилегающих к Серебряному Бору, Можайскому шоссе. Дома высшей категории строятся на юго-западе и северо-западе Москвы. Главное преимущество этих районов — хорошая экология, парки, прекрасные виды из окон».

  Географические предпочтения арендаторов сильно различаются в зависимости от состава семьи и национальности. Данные исследования, проведенного компанией BLACKWOOD, показывают, что самый центр предпочитают одинокие арендаторы и супружеские пары без детей. Эта группа предпочитает элитные новостройки в районе Остоженки, Арбата, Патриарших, реконструированные дореволюционные дома, например на Тверской, 28, Малой Бронной, 25, или Трубниковском пер. , 30. Они же, особенно в возрасте «за 50» любят дома «с историей»: Романов пер. , 3-5, ул. Серафимовича, 2, а также знаменитые сталинские высотки — Котельническая наб., 1/15, Садово-Кудринская, 1, Кутузовский пр-т, 2/1.
  Появление детей меняет приоритеты. Семьи с одним ребенком тоже не против поселиться в Центре, но не в «каменном мешке», а около парков или скверов. Любовь французов к Чистым прудам в первую очередь определяется недавним переездом туда французской школы. Семьи с двумя и более детьми обычно селятся вне Центра. Здесь пальму первенства держат северо-запад, где расположена англо-американская школа: квартиры в комплексе «Новая Звезда», Серебряный Бор, «Покровские Холмы» (таунхаусы), комплекс «Росинка» (таунхаусы, коттеджи) и Запад — Можайское ш., д. 2 (квартиры), комплекс «Сетунь» (таунхаусы), р-н Кунцево (квартиры, таунхаусы), все поселки в районе Рублево-Успенского шоссе, коттеджи и таунхаусы, удобно расположенные к Британской, Скандинавской школе и Юго-Запад — Царское Село (квартиры), Ленинский проспект 113, 116-128 (квартиры), удобно расположенные к Немецкой школе. В этих комплексах лист ожидания для арендаторов может растягиваться на несколько месяцев.

  Помимо месторасположения, чтобы претендовать на гордый статус «элитной», квартира должна соответствовать определенным параметрам.
  По словам Ирины Бобко, одно из главных требований к жилью такой категории — высокий уровень безопасности, обеспечить который можно только на огороженной территории, которая 24 часа в сутки находится под пристальным вниманием собственной службы безопасности. Кроме того, арендаторы обращают внимание и на удобный подъезд и развитую инфраструктуру.
  По данным компании BLACKWOOD, наибольшим спросом у молодых семейных пар без детей пользуются относительно небольшие квартиры площадью 70–140 кв.м, стоимость аренды которых находится в диапазоне $1500–4500 в месяц. Обычно они сдаются с мебелью и со всей необходимой бытовой техникой. Квартира должна быть отремонтирована, желательно с привлечением профессионального дизайнера. Оборудованные и обставленные кухня и ванная комната, техника последнего поколения — также являются обязательными.
  Самыми востребованными традиционно остаются квартиры площадью 150–200 кв.м, которые сдают как с мебелью, так и частично меблированными.
  На такой площади обычно размещаются гостиная, кухня, три спальни, два полных санузла.
  Обязательными элементами являются гардеробные комнаты или встроенные шкафы, относящиеся не к мебели, а к оборудованию квартиры. В квартире обязательно должны быть установлены современные стеклопакеты — деревянные или пластиковые, плитка на полу на кухне и в ванных комнатах должна быть с подогревом. Кроме того, помещение должно быть оборудовано системой кондиционирования, а такие изыски, как сауна или джакузи могут устанавливаться по первому требованию клиента.
  Есть определенные стандарты и в интерьерах квартир. «Большинство клиентов, — поясняет Светлана Бологова, — любят современные интерьеры, вне зависимости от того, новый это дом или старинный особняк. Самый востребованный стиль можно определить как «разумный минимализм»: все очень функционально, по минимуму мебели, светлые окрашенные стены. Эти квартиры в последние годы завоевывают своих клиентов лучше, чем квартиры в классическом стиле, выглядящие «дорого и богато».
 Правда, предпочтения арендаторов во многом зависят от национальности клиента, от его возраста, от того, к чему человек привык.
  Старые дома в центре в цене у эстетствующих французов, итальянцев, с удовольствием снимающих квартиры с высокими потолками, лепниной.
  «Есть иностранцы, которые приезжают в Россию и говорят, что в современной квартире они уже пожили где-нибудь в Нью-Йорке, — рассказывает Светлана Бологова, — а в Москве они хотят жить в доме с духом времени и истории.
  Желательно, чтобы из окон был красивый вид на Кремль или храм Христа Спасителя».
  Арендаторы из южных стран с Востока любят тяжелую классику — дорогие квартиры с обоями, коврами, хрустальными люстрами. Таких квартир, как и желающих их снять, меньше, но они есть.

  По данным компании BLACKWOOD, начиная с 2002 г. , темп роста арендных ставок находится в диапазоне 20–30% в год, и только в первой половине 2004 г. арендные ставки в среднем выросли на 24% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако, принимая во внимание затишье в целом на рынке недвижимости во второй половине 2004 г. , эксперты прогнозируют, что цены на аренду элитных квартир в следующем году вырастут примерно на 15–20%.
  Отличительной особенностью рынка элитной аренды является отсутствие сезонных спадов и подъемов. «Спадов в спросе на элитные квартиры почти нет, — рассказывает Светлана Бологова, — чуть падает спрос перед Новым годом. Лето, не в пример рынку обычной аренды, очень активное, небольшой спад только в августе, но в принципе элитное жилье сдается круглый год». Более того, в последнее время укрепилась тенденция подбора квартиры для иностранных арендаторов еще из-за рубежа, за несколько месяцев до их планируемого приезда в Россию.
  Такая востребованность элитного жилья, по мнению специалистов, позволяет прогнозировать продолжение постепенного роста стоимости аренды квартир этого класса.