Начало архитектурного бума

Не все инвесторы спешат вкладываться в архитектуру. А зря, ведь участие известного и опытного зодчего в проекте способно поднять стоимость жилья до 20-30%. Это особенно важно сейчас, когда цены и спрос растут намного медленнее, чем, скажем, еще два года назад.

Факт есть факт — начиная с лета 2004 г. рынок перешел от активного роста к стабильности. Можно предположить, что в 2005 г. в Москве далеко не все, что строится, будет продано. Это в корне меняет отношение девелоперов и риэлторов, которым приходится искать новые нестандартные способы повысить привлекательность жилья. И речь идет не только о дорогих домах, но и о бизнес- и даже экономклассе. Архитектура, которая часто финансировалась “по остаточному принципу”, становится серьезной составляющей проекта, подчас определяющей его будущее. Однако до сих пор существует несколько стереотипов строительного бума, от которых не так просто избавиться. Именно они усложняют совместную работу всех участников рынка жилой недвижимости и тормозят его развитие.

Стереотип первый

“Хорошая современная архитектура стоит больших денег, которые редко окупаются”.

В общей смете проекта затраты на архитектурные работы обычно невысоки. По данным компании Blackwood, они составляют примерно 5% в структуре себестоимости строительства. В абсолютных цифрах девелоперы называли диапазон от $30 до $70, иногда до $100 (МИАН) за 1 кв. м (без учета дизайн-проекта интерьера). “Доля в общем объеме затрат зависит от сложности и стоимости проекта, — добавляет Вячеслав Тимербулатов, генеральный директор Группы компаний "Конти". — И, что характерно, чем меньше дом, тем дороже обойдется проект в процентном соотношении ко всем затратам на строительство”. Играет роль и имя архитектора: чем он профессиональнее и известнее, тем дороже его услуги. “Оплата труда архитектора зависит и от объема работы, и от тех функций, которые несет проектировщик, — отмечает Даромир Обуханич, заместитель генерального директора Первой ипотечной компании, — выполняет ли он лишь архитектурную разработку или же в его работу входит разработка и документарной части проекта”.

Вместе с тем разница в строительстве талантливого архитектурного проекта и обычного проходного, по данным Савелия Орбанта, заместителя председателя совета директоров “Миэль-Недвижимости”, составляет не более 10%.

Стоимость услуг иностранных архитекторов не столь высока по сравнению с отечественными, как принято думать. По данным Алексея Добашина, генерального директора концерна “Крост”, услуги архитектурных звезд стоят всего на 50-70% дороже.

По мнению Савелия Орбанта, просто талантливый архитектор способен увеличить стоимость недвижимости минимум на 15%. Для определенной категории покупателей “звездность” автора проекта может оказать существенное влияние на решение о покупке квартиры. “Поскольку речь идет о жилье класса de luxe, то достаточно сложно прогнозировать, на сколько может вырасти стоимость. И цифра в 30% не является максимальной”, — полагает Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании “Сити — XXI век”. По мнению Добашина, имя известного архитектора способно увеличить стоимость недвижимости примерно на 20-25%. Но более всего оно влияет на темпы продаж жилья. “Сказать, что стоимость жилья может сильно увеличиться только из-за именитого архитектора, будет все же неправильно, — считает Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood, — но этот факт может существенно сказаться на темпах продаж, а следовательно, и на повышении цены в процессе реализации”.

Хотя услуги высококлассного архитектора стоят немало, затраты окупаются сторицей. Любой настоящий профессионал скажет, что его задача — сэкономить средства девелопера. Европейский опыт показывает, что проектировщики тщательно следуют бюджету строительства и используют разные решения, позволяющие его сократить. Например, среди европейских архитекторов происходит негласное соревнование на создание энергосберегающих решений, ведь чем ниже будут коммунальные расходы будущих владельцев или арендаторов, тем проще девелоперу продать или сдать помещения. В ближайшее время эта тенденция проявится и в России.

К тому же потенциальный покупатель элитной квартиры часто готов платить дополнительные деньги за дорого выглядящий фасад, даже если скрывающееся за ним внутреннее содержание ничем не отличается от дома для среднего класса. В Москве появляются архитекторы, имена которых постепенно превращаются в брэнды: Сергей Киселев (правда, его бюро получило скандальную известность в качестве автора рухнувшего аквапарка по принципу “То ли он украл, то ли у него украли…”), Александр Скокан, Владимир Плоткин, Сергей Скуратов, Алексей Бавыкин, Юрий Григорян, Николай Лызлов и некоторые другие. Собственно, их и приглашают для того, чтобы правильно распорядиться большими деньгами. Пока подобные эксклюзивные проекты в Москве составляют порядка 5% от общего вала заказов.

Тем не менее большинство опрошенных девелоперов и риэлторов склоняются к мысли, что имя архитектора для российского рынка пока малозначимо. “Влияние имени архитектора на стоимость есть, но скорее это происходит за счет качественных и успешных решений в проектировании дома, которые заинтересуют потенциальных покупателей”, — говорит Даромир Обуханич. Надежда Кот, управляющий директор Kirsanova Realty, говорит: “По-моему, у нас не готовы платить на уровне котлована за имя архитектора. Этот рынок еще не очень развит”.

Стереотип второй

“Современная архитектура будет пользоваться спросом только у узкого круга ценителей — в среде как девелоперов, так и покупателей недвижимости”.

Этот стереотип обусловлен как некими внутренними установками — “дескать, чуждо это русскому духу”, — так и до сих пор существующей позицией властей, поддерживающих архитектуру исторических подделок.

Но, как сказал главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, погоня только за квадратными метрами закончилась, стали появляться девелоперы, которые думают о том, что останется после них. Большинство инвесторов “новой волны” работают с отечественными профессионалами, выросшими на московских проектах и российских конкурсах.

Холдинг “Капитал Груп” постоянно сотрудничает с ведущими московскими архитекторами. Александр Скокан спроектировал для них несколько жилых комплексов, среди которых “Соколиное гнездо” и “Поселок художников”, а также одно из наиболее интересных зданий 2004 г. — жилой комплекс “Панорама” на Пресненском Валу. Владимир Плоткин для этой же компании разработал проект комплекса “Аэробус”, а Николай Лызлов — “Города яхт”; оба были отмечены на фестивале “АрхМосква” в прошлом году.

Несколько проектов для Группы компаний “ПИК” выполнил Михаил Белов — известный московский архитектор из поколения “бумажников”, лауреат многих конкурсов. Проект жилого комплекса “Янтарный город” компании “Сити — XXI век” подготовила архитектурная мастерская “Александров и партнеры”, имеющая опыт выполнения масштабных градостроительных работ. Архитектором клубного дома “Чайка” (компания Blackwood) является Александр Локтев, известный своими проектами отелей “Марриотт” и жилого дома в Даевом переулке.

Активно сотрудничает с архитекторами, работающими в современной стилистке, компания “Миэль-Недвижимость”. В частности, коттеджные поселки “Барвиха-2” и “Барвиха-Club” были спроектированы Александром Асадовым. Сейчас компания приступает к новому проекту — поселку M.o.n.a.k.o.v.o. на берегу Икшинского водохранилища. Автор проекта — Александр Цимайло предложил свою интерпретацию идей знаменитого американского архитектора начала XX в. Фрэнка Ллойда Райта. Покупатели коттеджей при желании смогут сами задавать параметры отделки фасадов, выбирая используемые материалы и цветовое решение.

Многие предпочитают работать с бывшими государственными проектными институтами, возможно и не обеспечивающими самое высокое качество архитектурных решений, но имеющими налаженную схему работы и неплохой административный ресурс.

В частности, “Конти” работает с ОАО “ЦНИИЭП жилища”, которое спроектировало для этой компании жилой комплекс “Покровское-Глебово”. Когда стоял вопрос о выборе проектной мастерской для комплекса “Коперник” на Большой Якиманке, 22, единственным логичным решением, по мнению Анатолия Морозова, генерального директора “МИАН-Девелопмента”, было обратиться к архитекторам, “которые имеют опыт строительства в центре города, где все проекты проходят строжайший государственный контроль”. Выбор пал на Сергея Ткаченко, руководителя 15-й мастерской “Моспроекта-2”, спроектировавшей знаменитый дом-яйцо на улице Машкова и скандальный “Патриарх”, а впоследствии руководителя 9-й мастерской в “Моспроекте-4”. Авторство “Шуваловского” (МИАН) принадлежит Институту общественных зданий Госстроя России. Компания “Квартал” работает с Георгием Маиловым, заслуженным архитектором России.

Кое-кто не ограничивается продвинутыми архитекторами-соотечественниками и идет дальше, приглашая в Москву иностранных архитекторов. Пока подобных примеров немного. Первым попытался привести в столицу западных зодчих Алексей Добашин в 2000 г. Сегодня “Крост” одновременно работает с голландским, французским и немецким архитектурными бюро. Яркий пример подобного сотрудничества — “Велтон парк” знаменитого Рэма Кулхаса, лауреата премии Прицкера, самой престижной награды в области архитектуры.

В случае с “Велтон парком” в концерне “Крост” ради возможности поработать с гением отодвинули уже готовый отечественный проект, получивший малую золотую медаль Академии архитектуры. Проект реконструкции 75-го квартала Хорошево-Мневников, разработанный Владимиром Плоткиным, Александром Кузьминым и Юрием Григорьевым, “Крост” устраивал, тем не менее Алексей Добашин нашел причины, побудившие все изменить. “Нужно было найти гениального архитектора, который творил бы не ради денег, — говорит он. — Например, великий Фостер зачастую работает над исключительно коммерческими проектами, поэтому он нам не подходил. Мы выбирали из 10 известнейших архитекторов, среди которых были и Сантьяго Калатрава, и Заха Хадид, и Даниэль Либескинд. В результате предпочли всем Рэма Кулхаса. Он автор ряда гениальных проектов, кроме того, Рэм опытнейший градостроитель — на его счету проект центра г. Альмера в Голландии. В нашей стране не было такого опыта, мы сформировались под влиянием массовой пятиэтажной застройки”.

Проект Кулхаса освобождает микрорайон от машин — все транспортные потоки уйдут под землю. В центре квартала появится парк с каскадным озером. Концепция проекта была рассмотрена главным столичным архитектором Александром Кузьминым, в данный момент идет тщательное согласование ландшафтно-визуальной его части. Сегодня для “Кроста” над объектом велнесс-клуба Else на Иваньковском, 5, в здании ЖК “Алиса”, работает Ульрих Тильманс, ведущий немецкий проектировщик, а известный французский архитектор и дизайнер Жан-Мишель Вильмотт разрабатывает проект административно-коммерческого здания на проспекте Мира.

Очень активно приглашает иностранцев холдинг “Капитал Груп”. Голландец Эрик ван Эгераат разработал для компании сразу несколько проектов: “Город столиц” (ММДЦ “Москва-Сити”), коттеджный поселок Barvikha Hills и жилой комплекс “Русский авангард” — самое обсуждаемое здание последних пяти лет.

В 2003 г. для разработки проекта 40-этажного жилого здания “Капитал Груп” привлек Заху Хадид, единственную женщину — лауреата премии Прицкера. “Работа с западными звездами — это не только декларация наших архитектурных предпочтений, но и знак доверия с их стороны к нам как к девелоперу”, — говорит Катерина Семихатова, руководитель пресс-службы холдинга.

Основная причина недоверия к современным актуальным архитекторам со стороны большинства девелоперов, видимо, в отсутствии экономической стабильности. “Девелоперы, поддерживающие современную архитектуру (”Крост“, "Капитал Груп", Rose Group и др.), обслуживают достаточно узкую нишу потребителей, связывающих свой образ жилья с западными стереотипами, — считает Сергей Скуратов, руководитель АБ "Сергей Скуратов Architects". — Очевидно, что чем авангарднее архитектура, тем больше риск, что объект будет сложнее продать или сдать. Но на 90% это зависит от состояния рынка: чем более он устойчив, чем больше уверенности у людей, что ликвидность подобной недвижимости сохранится, тем больше будет на нее спрос”.

До сих пор большинство чиновников стройкомплекса, девелоперов и даже архитекторов говорят об облике будущего здания в терминах стиля: “Это классицизм, а это минимализм”. Для Москвы существует даже определенная иерархия стилей — больше всего поощряются эклектика и “новодельный” историзм. Но в любой профессии все зависит от таланта и умения — можно построить как прекрасное классическое здание, так и совершенно бездарный хай-тек. К тому же современная архитектура предполагает использование не только стекла и металла и совсем не обязательно должна напоминать огромную коробку из-под обуви. Такие атрибуты элитного жилья, как ленточное остекление, лоджии и террасы, свободная планировка, более органично получаются в современной архитектуре, которой не присущи строгие постулаты.

Стереотип третий

“Необходимости в приглашении западных архитекторов нет — отечественные специалисты всегда лучше разбирались в местной специфике”.

О необходимости международных конкурсов и открытости рынка архитектурных услуг для иностранцев говорят уже давно, но воз и ныне там. Удивительно, что это одна из немногих сфер бизнеса, в которой до сих пор поставщики услуг из-за рубежа не конкурируют с отечественными. На российском рынке уже давно работают крупные западные строительные компании — Strabag, Skanska, Hochtief и др. “Естественно, мы лучше разбираемся в местной специфике, — говорит Александр Скокан, руководитель АБ "Остоженка". — Но только свежий взгляд со стороны может дать новое качество архитектуры, и поэтому приглашать иностранцев необходимо. Ведь жизнь становится интересной, если мы встречаемся с разными людьми. Разговаривая с новым собеседником, можно и самому иначе взглянуть на ту или иную ситуацию. Конечно, с Рэмом Кулхасом у Алексея Добашина на порядок больше проблем, чем было бы с надежным московским архитектором, но зато есть азарт, появляются необычные архитектурные решения”.

В среде российских зодчих наблюдается раскол по этому вопросу: есть и “западники”, и “славянофилы”. “Мы не планируем приглашать архитектурных звезд, — говорит Сергей Шмаков, генеральный директор строительной компании "Сапсан". — Мы предпочитаем вкладывать деньги в развитие собственных кадров”. По словам Сергея Лядова, “Сити — XXI век” изучает возможность привлечения иностранных архитекторов.

Однако потребителям архитектуры вполне очевидно, что высокого качества товара невозможно достичь без свободного соревнования, причем с лучшими иностранными марками. Появление в Москве международных звезд, таких как Норман Фостер, Заха Хадид, Рэм Кулхас, Эрик ван Эгераат, повышает планку качества. И речь идет не только об интересном архитектурном решении, но и о тщательности проработки проекта, следовании бюджету, соблюдении сроков.

Стереотип четвертый

“Архитектурные конкурсы — ненужная головная боль. Стоит работать с давно знакомым архитектором, пусть с посредственным, но надежным”.

К счастью, заблуждение относительно конкурсов постепенно уходит в прошлое, все больше девелоперов устраивают закрытые конкурсы на концепцию здания, приглашая понравившихся архитекторов. Конечно, каждому из них приходится платить — ведущие бюро попросят не менее 10 000-15 000 у. е. в зависимости от поставленной задачи. Каждый из проектов будет ответом на сформулированное организатором техническое задание. Правда, далеко не всегда архитектурное решение является основным критерием выбора.

“Пока закрытые конкурсы, объявляемые девелоперами, устраиваются только по двум позициям — цена услуг и максимальная уступчивость архитектора, которая позволит сэкономить на этапе строительства, — считает Сергей Скуратов. — Профессионалов, отстаивающих свою позицию, редко приглашают для участия в них”. С ним согласен и Александр Скокан: “Обычно девелопер проводит псевдоконкурс, для того чтобы найти архитектора приемлемого уровня, предлагающего самую низкую стоимость профессиональных услуг”.

Но именно с помощью подобного соревновательного процесса девелопер может найти своего архитектора и успешно реализовать свой потенциал. “Хорошо, когда возникает альянс архитектора и девелопера, понимающих друг друга с полуслова, — считает Сергей Киселев, руководитель АБ "Сергей Киселев и партнеры". — Это очень экономит время, и результат получается оптимальным”. Хорошо известны плодотворные творческие союзы Александра Скокана и “Капитал Груп”, Владимира Плоткина и “ТЕСКО”, Сергея Скуратова и Rose Group.

Если речь идет о важных с градостроительной точки зрения объектах или финансировании проекта из городского бюджета, здесь двух мнений быть не может. “Конкурсы уместны в случае, когда есть большая неопределенность относительно возможного архитектурно-композиционного решения, — считает Александр Скокан, — что чаще всего бывает продиктовано сложным городским контекстом и, соответственно, разными способами его истолкования. В частности, я имею в виду недавно прошедший конкурс на район Зарядье”. По мнению Сергея Киселева, конкурсы необходимы во всех случаях, когда интересы города превалируют над интересами частного застройщика, например в историческом центре или в случаях с высотными зданиями.

Компания “Миэль-Недвижимость” для проектирования поселка таун-хаусов “Барвиха-2” выбрала Александра Асадова без конкурса. Но уже для “Барвихи-Club” был организован конкурс, в котором участвовали несколько известных московских архитекторов: Владимир Биндеман, Александр Цимайло, Тимур Башкаев. Победила же архитектурная мастерская Александра Асадова, в том числе и потому, что застройщик хотел продолжить стиль и основную концепцию предыдущего коттеджного поселка. Александр Цимайло, архитектор поселка M.o.n.a.k.o.v.o., был также выбран на основе конкурса.

“Мы выбираем архитекторов на основе тендеров. Такая практика наиболее разумна, — говорит Даромир Обуханич. — В проекте "Парк Сити" (на месте Бадаевского завода и Фабрики им. Сакко и Ванцетти) управляющей компанией выступает английская компания Hines, а проектировщиком — крупная американская компания Kohn Pedersen Fox”. Но Обуханич считает, что привлечь знаменитого архитектора недостаточно, так как его проект может “просто погибнуть в нашей действительности”. Поэтому ПИК пригласила компанию Hines в качестве консультанта.

Стереотип пятый

“Главное — согласовать. Качество самого проекта не столь важно”.

В работе с западными зодчими некоторые девелоперы видят ряд неприятных нюансов, в частности процесс согласования. “Наша правовая система такова, что зарубежный архитектор не является юридически ответственным лицом, соответственно, не несет ответственность за конструкцию и за последующий результат вообще, — поясняет Вячеслав Тимербулатов. — Он может создать образ, поставить свою подпись, но под этой подписью должна стоять подпись российского архитектора, который имеет лицензию и может нести ответственность. Поэтому зарубежные архитекторы могут быть только на подряде у российских архитектурных организаций”. Однако недавно отгремевший скандал, связанный с поиском Министерством культуры РФ новых, на этот раз отечественных, проектировщиков для второй сцены Мариинского театра в Петербурге, показал, что проблема не стоит и выеденного яйца. Оказалось, что вполне достаточно юридически оформить в России филиал иностранного бюро, в данном случае архитектурного бюро француза Доминика Перро, выигравшего конкурс на проектирование Мариинки. Кстати, Эрик ван Эгераат в Москве также открыл свой офис.

По-настоящему актуальна проблема “продавливания” проекта иностранных архитекторов в московских инстанциях. Самый, пожалуй, яркий пример — “Русский авангард” Эрика ван Эгераата неподалеку от ЦДХ. Проект, способный стать настоящим событием в архитектурной жизни страны, поддержанный Александром Кузьминым и подавляющим большинством членов общественного совета, зарубил Юрий Лужков. Формулировка была неожиданной: проект, мол, слишком хорош для того места. Но здание — это не скульптура и не может быть перенесено в другое место, так как любой иной контекст предполагает его кардинальное изменение.

Хорошо известно, что во избежание подобных ситуаций многие девелоперы привлекают к работе “архитекторов у власти”, занимающих какие-либо крупные посты в структуре строительного комплекса. Это своеобразная “крыша”, позволяющая не беспокоиться по поводу сложности прохождения проектом многочисленных комиссий. Однако, по мнению Сергея Киселева, “сильные московские девелоперы выбирают бюро, которые могут сделать хороший проект, а вопрос согласований решают сами. С просьбой воспользоваться "административным ресурсом" к архитекторам обращаются, как правило, начинающие застройщики”.

Стереотип шестой

“Для покупателей архитектура не важна”.

Архитектура здания, по мнению Константина Ковалева, входит в число основных критериев при выборе дома в рамках комплексной застройки престижных районов или улиц. Ольга Павлова, директор по развитию компании Delight Realty, напоминает о зданиях, ставших эталонами нового уровня жилья. “Культовыми домами эпохи конца 90-х, — утверждает она, — можно назвать "Агаларов-хаус", "Торисс-хаус". Среди наиболее ярких проектов последних лет стоит отметить Copper House в Бутиковском переулке (АБ "Сергей Скуратов Architects"), дом 1 в Молочном переулке (АБ "Проект Меганом"), "Стольник" в Малом Левшинском переулке ("АБ-Проект")”. Кстати, эти и другие примеры авангардной архитектуры зачастую вызывают критику: “нерусское”, “чужое”, “плохо вписалось”. “Давайте не будем голословными, — говорит Надежда Кот. — Одного взгляда со двора мало. Посмотрим интерьеры дома, а потом вынесем вердикт”.

В условиях ажиотажного спроса на недвижимость хорошая архитектура была лишь приятным дополнением к девелоперскому проекту. Но со стабилизацией роста цен и общей экономической ситуации эта составляющая недвижимости станет все более значимой. Рынку недвижимости необходимы высококлассные архитекторы, способные увязать требования всех участников процесса проектирования и возведения дома и в полной мере нести ответственность за конечный результат. И уровень прибыли девелоперов будет во многом зависеть от умения выбрать проектировщика. Архитектурный бум начинается.