Менее чем за 80–90 тыс. руб. построить гараж проблематично

В конце января правительство Москвы приняло целевую программу строительства гаражей-стоянок на период с 2005 по 2007 год, в рамках которой предполагается снизить стоимость паркингов, увеличить эффективность использования столичных территорий и, как следствие, повысить уровень обеспеченности горожан машиноместами.

Прокомментировать эту программу мы попросили первого заместителя руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Константина Королевского.

— На данный момент жителям Москвы принадлежит около 3 млн автомобилей (это число увеличивается на 18% ежегодно), а средний уровень обеспеченности местами организованного хранения машин составляет около 40%. Поэтому необходимо принимать активные меры, чтобы этот показатель не снизился. Сегодня, по данным нашего департамента, требуется порядка 40 тыс. машиномест в Центральном округе и 200–300 тыс. машиномест в других административных округах города.
Один из основных вопросов реализации принятой программы — это источники финансирования. За три года планируется сдать в эксплуатацию около 330 тыс. машиномест при средней себестоимости строительства одного машиноместа $5 тыс. На 95% это будут внебюджетные средства, для их привлечения нами создан ряд отдельных подпрограмм. Они подразумевают и проведение конкурсов на застройку, и реализацию подпрограммы «Народный гараж». За счет бюджета будут возводиться только гаражи при социальном жилье и «перехватывающие» стоянки на основных транспортных магистралях.
При последовательном выполнении этой и последующих программ к 2020 году мы должны достигнуть 70%-ного обеспечения потребности москвичей паркингами. Это максимально возможный уровень, существующий в наиболее благополучных городах Европы.

— Это новое для нас понятие. «Перехватывающие» стоянки планируется построить в районах транспортных развязок, недалеко от конечных станций метро. Человек, приезжающий в Москву, сможет за небольшую плату оставить свою машину, заняться делами в центре города, перемещаясь на метро, а потом забрать автомобиль. Предполагается, что цена услуги будет такова, что автовладельцу станет выгодно ею воспользоваться. Кроме того, такие стоянки можно использовать днем для автомобилей, приезжающих в столицу, ночью — в качестве паркинга для машин проживающих поблизости автовладельцев.
На сегодняшний день заявлены восемь адресов «перехватывающих» стоянок, ведется разработка необходимых документов, и в начале следующего года мы рассчитываем приступить к их строительству.
Отдельно я хотел бы остановиться на подпрограмме «Народный гараж», которая дает возможность жителям многоквартирных домов построить паркинг для автомобилей в междворовом пространстве.
Алгоритм работы этой подпрограммы следующий. Люди, живущие в одном доме, собирают инициативную группу, обращаются в районную управу, которая после соответствующего анализа направляет документы в префектуру, подтверждая, что действительно есть граждане, нуждающиеся в машиноместах, а также имеется территория для размещения «народного гаража». Префектура поручает архитектурно-планировочному объединению дать заключение о возможности строительства гаража на этом земельном участке. При получении положительного заключения нам направляются заявки на разработку за счет средств города исходно-разрешительной документации. Затем принимается окончательное решение.
К этому моменту жители должны подтвердить свое согласие профинансировать строительство такого гаража (не менее 51% количества планируемых машиномест) и организовать юридическое лицо — простое товарищество или что-то еще. С этим лицом заключается инвестиционный контракт, по которому город не получает никакой прибыли от инвестируемой в строительство суммы ни в денежном, ни в натуральном выражении. В этом договоре будут жестко указаны сроки реализации проекта в целом и каждого этапа в отдельности и штрафные санкции за их нарушение — это позволит избежать долгостроя. Таким образом мы предоставим людям возможность на минимальные средства построить гаражи возле своих домов и окажем всяческое содействие.
Для реализации подпрограммы правительство Москвы назначило компанию-заказчика — ГУП «Управление экспериментальной застройки», для которого предусмотрена определенная оплата, не превышающая 2% сметной стоимости объекта. Эта организация будет предлагать и проектные решения, и генподрядные организации — по согласованию с инициативной группой. Задача жителей — более-менее стабильно финансировать строительство объекта, остальное — задача Управления экспериментальной застройки.
Надо принимать во внимание важный момент: не у всех москвичей есть необходимость в машиноместе, не каждому понравится, что его двор превратится на год–полтора в строительную площадку, поэтому возможен конфликт интересов. Но предусмотрен пакет четко составленных нормативных документов, позволяющих разрешить такую ситуацию.

— Жители вправе выбрать любой тип гаража — подземный или отдельно стоящий многоэтажный. У каждого из них — разная цена. Надо учитывать и то, что у каждого земельного участка есть свои нюансы: они могут отличаться по геологическим изысканиям, особенностям грунта, в зависимости от того, попадают ли в район застройки какие-либо инженерные коммуникации, которые придется переносить, и т. д. Так что назвать конкретную цифру сложно. Но предполагается, что стоимость должна быть минимальной для каждого типа гаража.

— Нет, они еще не успели появиться. На данный момент имеется три десятка адресов, которые включены в эту подпрограмму, по ним ведется разработка градостроительной документации. К середине года этот этап должен быть завершен, до декабря мы должны проработать проектно-сметную документацию. Реализация первых проектов начнется в будущем году.

— По новостройкам существуют такие нормативы: на квартиру вне зависимости от ее метража должно быть предусмотрено машиноместо. Обычно заказчики строительства сами стараются увеличить количество парковочных мест в возводимых домах, это экономически обосновано. Все понимают, что 1 кв. м жилья в доме без гаража имеет одну цену, с машиноместом — совсем другую, а если мест для автомобилей — два и более — то цена будет третьей.
Теперь умные инвесторы-застройщики коммерческого жилья заинтересованы в том, чтобы в домах на каждую квартиру приходилось минимум одно машиноместо. Они обращаются с инициативами по добавлению емкости гаражей в многоэтажных домах за счет увеличения подземного пространства. В пределах площади застройки размеры стоянки увеличить нельзя, а построить на один–два подземных этажа больше — реально. Здесь начинает работать коммерческая логика, причем работает она на пользу всем.

— Мало какой вид строительства в Москве так нормативно обеспечен, как гаражное. Мы добились, чтобы объекты гражданской обороны, обязательное обустройство которых в подземных гаражах практически удваивало себестоимость строительства, впредь размещались только в гаражах-стоянках, включающих 500 и более машиномест. Подобное решение значительно снижает затраты на строительство и сокращает срок разработки проектной документации: отпадает необходимость в дополнительном согласовании.
Но кардинально уменьшить себестоимость возведения гаражей можно только рыночными путями, увеличивая предложение, предлагая как можно больше участков для строительства паркингов.

— Думаю, что менее чем за 80–90 тыс. руб. построить гараж проблематично. С учетом подорожания стройматериалов, роста инфляции и других факторов нереально ожидать падения себестоимости ниже этого уровня. Стоимость машиноместа для покупателя будет определяться рынком.

— Предполагается, что примерно 50% составят приобъектные подземные паркинги и 50% — отдельно стоящие гаражи. Нужно полностью отойти от практики плоскостных стоянок. Городу значительно выгоднее подземные паркинги. Благодаря эксплуатируемой кровле строений этого типа можно повысить эффективность использования земельного участка.
Отдельно стоящий многоуровневый гараж тоже эффективнее обычной плоскостной стоянка. Но надо учитывать определенные нюансы. Например, в Жулебине теплый гараж-бокс за $12–15 тыс. продается еще до момента сдачи в эксплуатацию, а машиноместа в многоэтажном гараже манежного типа, которые в пять раз дешевле, реализуются в течение пяти лет после постройки.
Видимо, чем скромнее доходы человека, тем больше его желание стать собственником. В его гараже должна лежать зимняя резина, храниться картошка, соленья и т. д. Заходя в свой гараж, он чувствует, что эти 16–20 кв. м — его. Он готов за это платить.
В многоэтажном гараже человек видит, что его место — под таким-то номером, отделено от прочих только линиями на полу и никак не огорожено. За это готовы выкладывать деньги немногие.
Наиболее эффективный вид гаража-стоянки, на мой взгляд, — механический подземный паркинг. Мы с коллегами посещали в Германии компанию, производящую оборудование для него. В использовании гаражи такого рода — просто фантастика. На поверхности находится помещение, размерами напоминающее газетный киоск, в которое загоняется машина, после чего она опускается в подземный гараж. Чтобы забрать ее, владелец на терминале набирает код или вставляет специальный жетон — и автомобиль поднимается на поверхность.
Для сооружения такого гаража требуется котлован диаметром 19 м и глубиной 16 м. Внутри размещаются 114 машиномест, после завершения строительных работ получается эксплуатируемая поверхность над гаражом. Себестоимость машиноместа — порядка $15 тыс. По нашим расчетам, такие гаражи должны себя окупить в течение шести–семи лет.