Купить квартиру подешевле

Психология основной массы покупателей недвижимости весьма любопытна. Наш человек даже при небольшом количестве средств обычно хочет получить за свои деньги самое лучшее и желательно сразу.

Как говорится, хотеть и получить — это две большие разницы. На чем же можно сыграть, будучи ограниченным в средствах, чтобы приблизить свою голубую мечту — покупку квартиры в новостройке? Несмотря на значительный спрос на квартиры, рынок есть рынок, а значит, можно выбирать и торговаться. Снизить цену на квартиру, на которую претендентов и так предостаточно, — вряд ли возможно, но сторговать не самый ходовой товар — вполне реально.

Чтобы заплатить меньше денег — станьте инвестором, т. е. купите квартиру на стадии котлована. Инвестиции — это определенный риск, поэтому подходить к выбору компании нужно ответственно и со знанием дела. В частности, желательно проследить историю деятельности компании на рынке, проверить наличие лицензий, поговорить с людьми, которые уже стали обладателями квартир, построенных этой компанией.

По понятным причинам, лучше выбрать известную компанию, с хорошей репутацией на рынке. В противном случае (компания никому не известна, до этого не возвела ни одного дома, цена квартиры подозрительно низка) не исключено, что вас захотят обмануть — такое еще случается. При грамотном выборе фирмы-партнера вы становитесь инвестором строительства своей собственной квартиры. В качестве премии за риск — экономия 15–20% конечной стоимости квартиры.

Приобретая квартиру не у риэлтора, а непосредственно у застройщика или инвестора строительства, можно сэкономить 3–6% стоимости квартиры. Однако, приобретая квартиру непосредственно у застройщика, покупатель лишается профессиональных и юридических консультаций риэлтора. В этом случае для разъяснения юридических нюансов имеет смысл обращаться к юристам. Хотя, конечно, никакой юрист не обеспечит вам юридическую поддержку на все этапах покупки: от инвестирования до получения документов на право собственности. Оптимальный вариант для покупателя — покупать квартиру у компании, которая является застройщиком и риэлтором одновременно. Такая компания скорее всего продаст вам квартиру грамотно, но без риэлторской наценки. Как заметили в компании «МИЭЛЬ», «какой смысл перекладывать деньги из кармана в карман?». Еще один путь получения скидки — единовременная оплата всей стоимости жилья. Она позволяет снизить цену на 3–5%.

Сэкономить можно и при выборе места будущего проживания. Существенно улучшить жилищные условия позволяет покупка квартиры в удаленном от центра города районе, а то и за пределами МКАД. Например, при переезде из центра города на окраину нетрудно выгадать дополнительную комнату в квартире.

Стоимость квартир в городах ближайшего Подмосковья хоть и не сильно отличается от аналогов в спальных районах Москвы, но разница даже в $200–300 за 1 кв. м уже обеспечит ощутимую экономию. При покупке двухкомнатной квартиры площадью 65–70 кв. м разница может составить $13–21 тыс.

К ближайшему Подмосковью относят города, отстоящие не далее 25 км от МКАД, с хорошей транспортной доступностью: Балашиху, Долгопрудный, Королев, Красногорск, Мытищи, Одинцово, Реутов, Химки и др. Еще дешевле квартиры, возводимые в городах, расположенных в часе езды от Москвы: Домодедове, Железнодорожном, Истре, Нахабине, Подольске, Электростали.

Если же все-таки вы выбираете жизнь в столице, то вам будет полезно узнать, что сегодня самое дорогое жилье возводят в Центральном, Юго-Западном и Западном округах. Во втором эшелоне цены на новостройки в Северо-Западном, Северном и Южном округах, а самое дешевое жилье — в Северо-Восточном, Восточном, Юго-Восточном.

Такая традиция сложилась не случайно — в округах с лучшей экологической ситуацией, с большим количеством лесопарковых зон, развитой инфраструктурой люди всегда селились с большей охотой и за большую плату. Обратная ситуация в районах с густой сетью промышленных предприятий, плохими дорогами и недостаточным количеством детских садов, школ и магазинов.

Следующий фактор, определяющий возможность заплатить за метр меньше, — расстояние от центра и от метро. Чем дальше — тем дешевле. Это верно для каждого отдельно взятого административного округа. К примеру, удаленность от метро на окраине Южного округа позволит сэкономить до $150 за 1 кв. м в панельном доме и до $170–200 за 1 кв. м в монолитном. В Северном округе — до $120 в панельном и до $250–300 в монолитном.

Если вы нацелены на более дешевое жилье, то скорее всего перед вами не встанет выбор — «панель», «кирпич» или «монолит». В споре о дешевизне квадратного метра однозначно победит «панель». При сравнении общей стоимости квартиры в монолитном и панельном доме опять выигрывает «панель», так как в ней площади квартир порой в 1,5 раза меньше, чем в монолитных домах. Пример: в панельном доме средняя площадь однокомнатной квартиры — 38 кв. м, а в монолитном — 50 кв. м. Площадь средней двухкомнатной квартиры в панельном доме — 60 кв. м, в монолитном — 70 кв. м.

Если рассматривать возводимые сегодня в Москве типовые дома, то дороже всего обходятся квартиры в домах серии П-55М. Причина: удачная планировка, большие кухни даже в однокомнатных квартирах, хозяйственные комнаты и лоджии.

Зная некоторые особенности квартир в типовых домах, возможно избежать переплат при покупке. Дешевые однокомнатные квартиры есть в домах серии П-3М, поскольку планировка здесь не очень удачна: балконы отсутствуют, жилая площадь маленькая (14,3 кв. м), санузел совмещенный. Зато эти квартиры относительно недороги.

В серии ПД-4 не слишком удачны трехкомнатные квартиры: жилая площадь — всего 40 кв. м, хотя в них два санузла, небольшая площадь этих квартир делает их цену более доступной.

Есть еще одна возможность купить квартиру дешевле на 10% — выбрать не самый популярный этаж. Причем экономить на этажности можно не только на окраине города, но и в центре. На окраине выигрыш $10 тыс. за квартиру, а в центре — от $500 до $4 тыс. за каждый квадратный метр, поскольку цена может увеличиваться на $500 за 1 кв. м с каждым этажом.

Если выбрать квартиру без балкона, то есть шанс снизить стоимость еще на $1,5–2 тыс. Цена уменьшится, если квартира маленькой площади, с окнами на улицу и видом на завод. Если квартира примыкает к лифтовой шахте, можно продолжить торг и снизить стоимость своего будущего жилья.

Таким образом, если вы собираетесь стать собственником квартиры в новостройке и обладаете ограниченными средствами, то придется жертвовать многим. Что вы выберете, чем вы пренебрежете — зависит от вас, ваших желаний и возможностей.

Светлана Абелян

Директор агентства недвижимости «Новый город»:

— Первый фактор, влияющий на цену квартиры, — это этажность. Потому что традиционно первые три-четыре этажа всегда дешевле. И второй момент — вид из окна. Это могут быть абсолютно идентичные квартиры, но из окна одной квартиры открывается более привлекательный вид, из другой — менее. Одна квартира может быть более светлая, другая — более темная. В одном случае окна будут выходить на проезжую часть, а в другом — на парк. Это основные факторы, если речь идет об абсолютно идентичных квартирах.

Что касается разных районов, то ни один нормальный застройщик не будет строить одинаковые дома в разных районах. Потому что специфика района предусматривает некие отклонения от типажа. То, что строится на юго-западе, будет заведомо лучше, там будут использоваться другие материалы в облицовке, какие-то факторы, которые подчеркнут «статусность» этого дома: охраняемая стоянка и так далее. А в районе, например, Каширки будет работать система наибольшего удешевления.

Пример того же «Дон-Строя» — застройщик один, но насколько разные дома. Насколько по-разному они позиционируются. «Дон-Строй» подчеркивает, что жилье «статусное» (элитное жилье, жилье класса де люкс или бизнес-класса), но у него ни один дом не похож на другой. Монолитные конструкции позволяют это легко сделать. И внутренняя отделка разная, в зависимости от района. Если построить два одинаковых дома в разных районах, один из них окажется заведомо неудачным и будет плохо реализовываться.

Владислав Луцков

Начальник отдела аналитики компании «БЕСТ-Недвижимость»:

— Цены на квартиры могут зависеть от того, кто именно продавец. В доме могут быть несколько инвесторов, они назначают свои цены на квартиры. Как правило, эта разница минимальна.

Помимо этого различаются параметры ликвидности. Например, сейчас, как правило, в однокомнатной квартире цена квадратного метра выше, чем в двух-трехкомнатной. Это немаловажный фактор, если говорить о доме низшей ценовой категории. Это связано с тем, что однокомнатная квартира — это разменная монета в любой сделке. С однокомнатными квартирами наибольшее количество сделок купли-продажи, поэтому они более ликвидны.

Параметры ликвидности — это еще и индивидуальные особенности квартиры. Одна квартира может быть угловая, другая — нет. Различные площадки, различное расположение лифтов. Окна одной квартиры выходят на трубы завода, другие — на лесопарковую зону. Менеджеры, которые реализуют квартиры в новостройках, все это учитывают. Это подкрепляется их интуицией и огромным опытом. Они строят график продаж и определяют в том числе и ликвидность квартир.

Этажность тоже играет роль, но для разных категорий жилья этот критерий индивидуален.

Руководитель аналитического центра «Индикатор рынка недвижимости»:

— На стоимость квартиры влияет ее ликвидность и потребительские свойства. Чем лучше квартира, тем выше цена. И наоборот: чем хуже, тем цена ниже. Если говорить об одном и том же доме, то в первую очередь стоит говорить о видах из окон. Как правило, верхние этажи с какими-то видовыми квартирами более дорогие, низкие этажи менее дорогие.

Бывает еще один фактор, когда квартиры разных площадей. Две однокомнатные квартиры, но одна 40 кв. м, а другая — 60 кв. м. Как правило, чем больше площадь квартиры, тем меньше стоят метры. Квартира может быть по площади в 1,5 раза меньше, но по абсолютной цене она будет дороже на 20–25%. Стандартный закон — чем больше берешь, тем дешевле.

Ольга Денисова

Маркетолог инвестиционно-риэлторской компании «Пересвет-Инвест»:

— Если брать за точку отсчета две совершенно одинаковые квартиры, расположенные в рядом стоящих домах, то на стоимость каждой из них могут влиять следующие факторы:

- этажность (первые и последние этажи традиционно стоят меньше);

- вид из окон;

- тип дома: монолитный или панельный. Однако разница между монолитным и панельным домом существенна только в Москве, в Подмосковье она незначительна ($20–30);

- наличие муниципальных квартир в доме. То есть, если в секции дома, отданной под муниципальное жилье, есть коммерческие квартиры, они могут стоить дешевле;

- наличие инфраструктуры на первых этажах повышает статус дома, а соответственно и стоимость квадратных метров.

Алексей Романченко

Начальник отдела рекламы ЗАО «Отделстрой»:

— Факторов, влияющих на разницу в цене, вообще очень много, например первый и последний этаж всегда чуть дешевле. Тот же вид из окна уже влияет на цену.

Еще пример. По проекту строятся два одинаковых дома рядом. По каким-то причинам их не могут построить одновременно, один уже закончен, а второй только начинают строить. Понятно, что в совершенно одинаковых квартирах будут разные цены на квадратные метры.