+7 (904) 553-22-16

Следствием неадекватного удорожания жилья в Москве стал постепенный и устойчивый отток покупателей квартир в сторону области

Следствием неадекватного удорожания жилья в Москве стал постепенный и устойчивый отток покупателей квартир в сторону области. Причем речь идет не только о приезжих, но и о самих москвичах, которые все чаще предпочитают жить подальше от столицы

Тенденцию массового ухода москвичей за МКАД риэлтеры отмечали еще в 2006 году, и, судя по всему, она продолжает набирать обороты. Тем более что многие подмосковные города по качеству жизни не сильно уступают столице. Это не может не радовать, но в то же время и цены уже подбираются к московским.

Причины для побега

Около двух лет назад одна моя знакомая, коренная москвичка, жаловалась на то, что ее сын после продажи родительской квартиры предпочел купить жилье в Подмосковье. «Сказал, что они с женой хотят жить за городом и дышать свежим воздухом. Кататься на велосипеде, в лесу с детьми гулять», — огорченно рассказывала Мария Степановна, для которой выезд за МКАД был равносилен переезду в отдаленную провинцию. Ее сын и его жена работают верстальщиками в столичных журналах, на работу ездят, как правило, после обеда, а возвращаются поздно вечером, минуя часы пик, когда едущие на работу или с нее жители столицы и области стоят в пробках. До своего дома в Красногорске они добираются за 40–50 минут. Не каждый москвич может похвастаться тем, что у него дорога от офиса до квартиры отнимает меньше времени. Другой мой знакомый 25−летний москвич также добровольно перебрался за МКАД, правда, по другой причине. Жить с родителями в двухкомнатной квартире надоело, а накопленных денег и суммы кредита, которую одобрил банк, не хватало даже на самую плохонькую квартиру в Москве. А вот на жилье в Реутове — вполне.

Такие примеры не редкость. Доля москвичей среди покупателей постоянно увеличивается. Как заявили в компании «Русский дом недвижимости», около 40% клиентов интересуются именно покупкой жилья в Подмосковье. За 2007 год доля москвичей в общем спросе на квартиры в городах-сателлитах выросла с 40 до 70%.

Причины растущей популярности Подмосковья самые разные: более низкие цены — можно купить трехкомнатную квартиру по цене московской «однушки», экологическая обстановка (особенно важный фактор для семей с маленькими детьми), желание удалиться от столичной суеты и т. п. «Помимо доступных цен Подмосковье обладает более разнообразной, направленной на самого разного потребителя структурой предложения, — объясняет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — Кроме того, сейчас многие города могут похвастаться развитой социально-бытовой инфраструктурой, крупными развлекательными, спортивными и торговыми центрами, медицинскими учреждениями, ресторанами, ночными клубами, благоприятной экологией».

Равнение на бизнес-уровень

Большинство строящихся в Подмосковье объектов (почти 90%) относятся к экономклассу. Тем не менее одна из характеристик сегодняшнего рынка Подмосковья — постепенное формирование ниши жилья бизнес-категории. Пока, правда, такие проекты возникают лишь в самом ближнем Подмосковье, рядом со станциями электропоездов, то есть в очень выгодном месторасположении. Более того, наличием жилья бизнес-класса может похвастаться далеко не каждый город. Такие жилищные комплексы есть в Мытищах и Красногорске («Красногорье DeLuxe, Ski-Club & Waterhouse»), а также в Домодедове (ЖК «Гранд Авион»). В целом проекты бизнес-класса пока составляют всего 5–7% от общего числа новостроек Подмосковья. Элитный сегмент — не более 2–3%, что вполне понятно, поскольку строительство элитного жилья в Подмосковье нерентабельно. За те же деньги покупатель может приобрести загородный дом с собственным участком земли, и это, конечно, более привлекательный вариант.

Впрочем, расстановка сил на областном рынке имеет все шансы измениться после реализации заявленных масштабных проектов городов-спутников — это Рублево-Архангельское, Большое Домодедово и проект А-101. А на международной выставке MIPIM в марте этого года был презентован еще один проект такого рода — город-спутник Константиново (между Домодедовом и Подольском) на 150 тыс. жителей. Уже к 2015 году на территории 3 тыс. га планируется возвести 6,5 млн кв. м жилой и 2,6 млн кв. м коммерческой недвижимости. Если эти проекты будут реализованы, то в ближайшем Подмосковье появятся сразу большие объемы жилья самых разных ценовых и качественных категорий. Так, проект «Рублево-Архангельское» и вовсе уже получил неформальное название «город миллионеров». «Он сам по себе является статусным и наверняка привлечет внимание состоятельных людей. Здесь будет не только жилье, но и развитая сеть инфраструктуры, которая позволит жителям работать в непосредственной близости от дома, а также развлекаться, совершать шопинг, лечиться и т. п., не выезжая за пределы Рублево-Архангельского», — прогнозирует руководитель исследовательского центра компании «Миэль-новостройки» Борис Флексер.

Где в Подмосковье жить хорошо?

Пока основной выбор идет между домами экономкласса; основными факторами при выборе города, где собираются жить потенциальные покупатели жилья, являются транспортная доступность и инфраструктура. Транспортная доступность города обеспечивается совокупностью таких обстоятельств, как фактическая близость к столице и наличие железнодорожного сообщения. Наиболее близко к Москве расположены Красногорск, Химки, Куркино, Одинцово и Реутов. До большинства из них можно добраться быстрее, чем до таких районов Москвы, как Митино, Солнцево, Ново-Переделкино, Южное Бутово. Проблема в том, что время в пути невозможно рассчитать точно, так как пробки на трассах способны увеличить его в два-три раза. И здесь вступает в силу еще один фактор — загруженность трассы. Зачастую он важнее, чем расстояние от подмосковного города до Москвы. Красногорску в этом смысле повезло больше других, поскольку Новорижское шоссе пока остается более или менее свободным. А вот жители Химок страдают от пробок гораздо чаще, как, впрочем, и жители Солнечногорска, Клина и других городов, расположенных по Ленинградскому шоссе. По этой же причине снижается привлекательность довольно близких к Москве Балашихи, Ногинска, Дмитрова и Долгопрудного: Горьковское и Дмитровское шоссе в плане загруженности автотрасс одни из самых проблемных. В этом плане выгодно отличаются города, находящиеся рядом с железной дорогой (Голицыно, Трехгорка, Мытищи, Пушкино, Королев, Лобня и т. п.). Электрички — неплохая альтернатива автотранспорту: хотя ездят и по расписанию, зато точно нет пробок. Впрочем, одна моя знакомая, живущая в Голицыне, пожаловалась, что по утрам есть риск не попасть в электричку.

Если рассматривать все факторы в совокупности (наличие железной дороги, близость к Москве и уровень загруженности трассы), лучше всего дела обстоят у жителей Реутова, Одинцова и всех ближайших к нему городов (Голицына, Трехгорки) и Красногорска. Также эксперты советуют обратить внимание и на Балашиху. Она находится чуть дальше, чем перечисленные города, но сюда также ходит электричка, а в ближайшие годы планируется проложить и легкое метро.

Что касается уровня развития инфраструктуры, то, как ни банально, здесь опять отличается ближайшее Подмосковье, которое по количеству школ, поликлиник, супермаркетов и кинотеатров давно уже не уступает многим районам Москвы. Красногорск, Реутов, Химки, Балашиха, Одинцово, Мытищи имеют современные коммуникации, большое число магазинов, парковочных мест, объектов бытовой инфраструктуры, поскольку заново построены, в отличие от старых районов столицы. Так, Анна В. уже несколько лет снимает квартиру в Красногорске и не собирается ее менять на Москву, несмотря на то что ее зарплата сейчас вполне позволяет перебраться в столицу. Она полностью довольна наличием и ассортиментом всех объектов инфраструктуры. Здесь есть все необходимое: круглосуточная ветеринарная клиника, куда она обращается со своими котами, салон красоты, поликлиника, магазины. «Самое главное, что все это рядом. Не в каждом районе Москвы такое найдешь», — поясняет Анна свой выбор.

Куда хуже в Подмосковье обстоит дело с обеспеченностью рабочими местами. И в этом отношении рассчитывать жить и работать в одном месте не приходится — большинство жителей области по-прежнему ездят на работу в Москву. Впрочем, и здесь ситуация меняется. «Речь идет о комплексном освоении территории коммерческими объектами. В области будут строиться бизнес-центры, отели, логистические центры, торгово-развлекательные объекты и сопутствующая инфраструктура. Жилье рядом с такими районами уже сейчас можно назвать наиболее ликвидным, так как у покупателя появляется возможность не только пользоваться социальными и бытовыми объектами, но также найти работу или вести собственный бизнес в непосредственной близости от дома», — рассказывает Борис Флексер. Например, в один из таких центров постепенно превращается город Химки. Помимо существующего здесь торгового комплекса ИКЕА в 2007–2008 годах запланировано введение бизнес-центра «Кантри-парк» площадью около 20 тыс. кв. м. Также между Ленинградским и Волоколамским шоссе идет строительство бизнес-парка «Гринвуд», общая площадь помещений которого составит 130 тыс. кв. м.

Не все хорошо, что хорошо выглядит

Выбирая жилье в Подмосковье, стоит обратить внимание не только на расписание электричек, загруженность трассы или количество магазинов. Если вы приобретаете квартиру в новостройке, нужно детально поинтересоваться проектом и компанией-застройщиком. Подмосковье больше многих регионов пострадало от проблем с замороженными объектами долевого строительства. И до сих пор здесь много «проблемных» объектов. Так, Жанна Л. купила квартиру в многократно расхваленной риэлтерами уютной и зеленой Трехгорке. Несмотря на то что дом, где Анна с мужем купили квартиру, построен два года назад и уже заселен, свидетельства о собственности у жильцов до сих пор нет. В доме регулярно отключают то воду, то свет, и решать эти проблемы пока никто не торопится — повлиять на управление домом, не будучи его собственниками, жильцы не могут. Впрочем, Жанне еще повезло: тысячи дольщиков ждут достройки домов, за которые они заплатили несколько лет назад.

Даже если вы покупаете квартиру по ипотеке и банк одобрил строящийся объект, это тоже не гарантия того, что все будет в порядке. Мой коллега Дмитрий купил квартиру в новостройке в Котельниках, оформив кредит в Абсолют-банке. Все корпуса дома уже давно построены и почти целиком распроданы: в продаже осталось лишь несколько квартир, цена на которые недавно поднялась на 20%. Тем не менее дом так и не сдан госкомиссии. Почему? Потому что у застройщика до сих пор нет разрешения на строительство. Когда оно будет и почему Абсолют-банк счел такой проект надежным — остается под вопросом.

Города будущего

Сейчас спрос и цены в Подмосковье активно работают друг на друга. Так, увеличение спроса вызвало значительное удорожание жилья на всей территории Московской области. А рост цен стал значительным катализатором еще большего повышения спроса. «Во-первых, ввиду возрастания доходности жилья на рынке вдвое увеличилось число инвестиционных покупателей, играющих на повышение. Во-вторых, покупатели, чьей целью являлось улучшение жилищных условий, стали понимать, что жилье в условиях галопирующего роста цен становится все недоступнее и тех средств, которых хватало на покупку квартир вчера, уже завтра будет недостаточно. В-третьих, рост цен на жилье подтолкнул покупателей, не имеющих в наличии полной суммы, необходимой для приобретения жилья, к использованию ипотечных кредитов (что при учете превышения темпов роста цен над ставками по ипотеке стало выгоднее, чем накопление)», — считает Константин Ковалев.

Таким образом, рынок Подмосковья интересен не только с точки зрения покупки жилья, но и как сфера для инвестиций. Наибольший интерес в этом смысле представляют новостройки в городах ближней и средней удаленности, которые на сегодняшний день наиболее активно осваиваются застройщиками. Здесь сосредоточено более 80% всех новостроек. Но стоит учесть, что в перспективе больший ценовой рост можно ожидать в городах среднего Подмосковья (на расстоянии 36–70 км от Москвы). Так, в течение прошлого года, когда цены на жилье в Москве преимущественно стояли, жилье в этих городах продолжало дорожать. Здесь цены в среднем выросли на 35%. Это обусловлено высоким уровнем стоимости в ближайших к Москве городах и, как следствие, смещением спроса в городах среднего Подмосковья. Что касается вторичного жилья, то здесь цены выросли на 5–15%. «В этом сегменте рынка практически та же самая ситуация, что и в Москве: на дома улучшенной планировки цены растут. Старый жилой фонд с новыми комфортными квартирами конкурировать просто не может», — говорит начальник управления вторичного жилья РК «Русский дом недвижимости» Ольга Селютина. Есть и такие города Подмосковья, где полностью сформировался свой, местный рынок, и цены определяются в соответствии с его собственными законами. Речь идет о таких крупных туристических центрах, как Сергиев Посад. Кроме того, при инвестиционной покупке необходимо учитывать перспективы развития социальной инфраструктуры выбранного города и транспортного сообщения с Москвой. «Ограниченность потенциала инженерных коммуникаций и транспортной инфраструктуры сдерживает рост объемов строительства в Подмосковье», — предупреждает Ирина Рассказова, коммерческий директор сайта Гдеэтотдом.ру. Поэтому, скорее всего, одними из наиболее интересных инвестпроектов ближайшего будущего станут как раз упомянутые новые города, где вопросы транспорта и инфраструктуры будут решаться комплексно и при поддержке государства.

«D`» №6 (45)/24 марта 2008

Анна Шехова