Инвестиции на рынке загородной недвижимости по сотоянию на 2007 год
Опыт трех последних лет показал, что ее величество Инвестиционная составляющая оказалась весьма привлекательной для достаточно обширного круга граждан России, которые в эпоху первоначального накопления капитала стали счастливыми обладателями некоторого количества дензнаков. Но если раньше индивидуум хранил сбережения в валюте и следил за соотношением рубля и доллара, то не столь давно данный метод хранения ликвидности стал исключительно невыгодным.
Для рынка недвижимости, казалось, настал звездный час.Глядя, как дорожают квадратные метры и сотки, инвесторы, успевшие в них выгодно вложиться, радостно потирали руки. Но в конечном итоге для граждан, рассчитывающих, что можно приобрести недвижимость и спокойно наблюдать, как она растет в цене, приходят времена, когда счастье обладания переходит в тревогу о сохранении нажитого. Порой это лишь смутная тревога по поводу того, что «моя недвижимость подорожала в три раза, а соседская — в пять». По всей видимости, период динамичного роста цен на загородную недвижимость подходит к концу.
В эпоху «доступного жилья» городское население интересуется ростом цен на недвижимость с выражением спокойной отрешенности на лице, свойственной людям, прекратившим борьбу. Не угнавшись за ценами на квадратные метры, россияне начинают скупать дорогую мебель и недешевые автомобили. Два последних года охарактеризовались доселе невиданным всплеском интереса к коттеджным поселкам и участкам для строительства дач и коттеджей. Как отреагировали на него загородные застройщики?
Все ближе, все доступнееПредложение на рынке загородной недвижимости легко поддается статистическому анализу. В начале 2005 года на рынке, по данным отдела аналитики, было представлено 16 коттеджных поселков, домовладения в которых на тот момент активно рекламировались и продавались. В январе 2006 года в данном сегменте позиционировались 42 проекта. По данным на декабрь 2007, в продаже одновременно находились объекты в 87 коттеджных поселках. На поверхностный взгляд, если просто считать «по головам», объем предложения за три года увеличился пятикратно.
Если же учитывать, что растет не только количество коттеджных поселков, но и число домовладений в их составе, цифры и подавно окажутся впечатляющими: число предлагаемых к продаже будущих домовладений за обозначенный период выросло в десятки раз. Если, по данным аналитиков АН «Итака», в первом квартале 2006 года 54% находящихся на тот момент в стадии активных продаж являли собой массивы с количеством домов от 21 до 50, то сегодня 23% поселков рассчитаны на 80 и более домовладений (два года назад таковых было 12%). В 2007 году появился неологизм «мегапроекты». Применительно к малоэтажной застройке, это определение означает массивы с числом домовладений от тысячи.
Выбирать есть из чего. На картах перспективной застройки появились уже не просто коттеджные поселки и поселочки из нескольких особняков. На планшетах архитекторов и генпланах, предлагаемых девелоперами, потенциальный новосел может узреть целые микрорайоны комплексной малоэтажной застройки, где есть место и особнякам, и домам на две семьи — дуплексам (мало кто год-два назад знал это слово), и сблокированным комплексам типа «таунхаус», и загадочным лейнхаусам (правда, последние пока только в подмосковной Ильинке).
Инвестиции — вложение денежных средств для извлечения доходов или прибыли; собственность, приобретенная для получения доходов или прибыли.
Все большее число застройщиков позиционирует свои проекты как «доступное и комфортное» загородное жилье, «дома по ценам квартир» и т. п. Но действительно ли дом со своим участком становится по-настоящему доступным для среднестатистического горожанина? Это большой вопрос.
Эхо «большого скачка»
Никто толком не исследовал, какую долю занимают в русле потоков, протекающих через «загородное», оно же «пригородное», оно же «малоэтажное», оно же «коттеджное» жилье, именно инвестиционные деньги. По разным данным, покупателей-инвесторов — от 15 до 40%. Первая половина 2006 года ознаменовалась «большим ценовым скачком» на рынке городских квартир.
Основной причиной переориентации предпочтений инвесторов с квартирного рынка на загородный, которая случилась впоследствии, являются очевидная переоцененность городского жилья в столицах и еще более очевидное несоответствие, характеризующееся соотношением «цена — качество». Что же на фоне этого происходит с пригородными землями?
Что же происходило в обозначенный период на земельном рынке? Можно видеть, что в вопросе ценовой динамики он отстал от квартирного ровно на год. Стремительный взлет цен на городское жилье случился в первой половине 2006 года (это фиксировали графики, показывающие цену квадратного метра в петербургской квартире, которые регулярно публиковали наши партнеры — аналитики www.bn.ru). Ровно через год, тот же путь повторила кривая (см. рис.2), отражающая цену сотки земли в каталоге-таблице. Примечательно, что вместе с ценами с марта по сентябрь 2007 года росли и объемы предложения земельных участков (синие столбики отражают их в относительных величинах). Видимо, именно прошлым летом многие инвесторы, вложившие деньги в землю, пришли к выводу, что настал момент выгодно реализовать ее.
Летом случилось традиционное затишье: в июле – августе ни цены, ни объемы предложения не увеличивались, что, по всей видимости, объясняется отпускным межсезоньем. Затем передышка, а следом за ней — новый скачок: и цен, и объемов предложения.
Теперь мысленно вернемся примерно на полтора года назад, к событиям конца лета — начала осени 2006 года. На рис.2 видно, что с сентября 2006-го по март 2007 года объемы предложения участков уменьшались. Вероятно, это обусловлено тем, что скачок цен на городские квартиры переключил внимание потенциальных инвесторов — покупателей недвижимости на рынок земли. Проданные участки стали выбывать из каталога, и последние «похудели».
В заключение отметим некоторые выявленные нами тенденции, за недостатком места не проиллюстрированные здесь графиками.
С сентября 2006–го по февраль 2007 года количество объявлений с предложением крупных (свыше 3 га) участков земель сельскохозяйственного назначения увеличилось почти в два раза, однако уже к июню вернулось на прежний уровень.
Средний срок экспозиции участка в каталоге «ЗО» в первой половине 2006 года составлял 4,2 мес., во второй — 2,2 мес. В прошлом году ситуация оказалась почти «зеркальной»: 2,7 мес. в первом полугодии и 3,8 — во втором. На фоне обозначенной на рис.2 роста цены предложения сотки земли, это означает, что продать участок по «спекулятивной» цене становится все труднее.
Инвестиционные акцентыМожно утверждать, что повышенный интерес к инвестициям в недвижимость пропадет лишь тогда, когда темпы роста цен на нее сравняются с инфляцией.
Вспомним житейское правило, имеющее под собой строгую научно-экономическую основу: чем больше инвестор желает выгоды, тем выше риски получить не столько, сколько рассчитывал, не то, что хотел. А как предел — не получить вообще ничего. До недавнего времени применительно к загородной недвижимости это правило не срабатывало. Динамика средней цены предложения земельных участков ИЖС, садоводство