+7 (904) 553-22-16

Прошлогодний ценовой скачок на земельном рынке показал, что граждан, мечтающих о даче и уже готовых реализовать свои мечты или рассматривающих коттедж в пригороде в качестве альтернативы городской квартире, становится все больше. Земля дорожает, и ее быстро покупают. Это вполне объяснимо. Не угнавшись за ростом цен на городские квартиры, многие потенциальные владельцы недвижимости активно заинтересовались землей.

За ценами на рынке недвижимости мы следим так же внимательно, как за прогнозами погоды. И надо заметить, в ценовых кривых, отражающих динамику роста средней цены квадратного метра или сотки земли прослеживается железная логика. Только поведение «квартирной кривой» (той, что отражает положение дел в сегменте городских квартир), в отличие от «загородной», давно изучено и описано специалистами, гордо именующими себя аналитиками рынка недвижимости. Загородные цены только совсем недавно стали предметом пристального внимания специалистов всех профилей.

Повторять то, о чем писалось в предыдущих публикациях, не будем, однако напомним, что в прошлом году квартиры продолжали дорожать, пусть и не столь решительно, как в позапрошлом. Так, по данным www.bn.ru на второй неделе декабря значение средней удельной цены квадратного метра петербургской квартиры, выставленной на продажу, пересекло отметку 80 тыс. руб. В течение всего года росли и объемы предложения, и количество регистрируемых сделок, а бурно развивающееся ипотечное кредитование выводило на рынок новых и новых покупателей.

Под занавес 2007 года наши аналитики составили несколько графиков, отражающих динамику средних цен сотки земли, выставленной на продажу в журнале «Загородное обозрение» и на портале www.zagorod.spb.ru и обнаружили в них тоже немало интересного. Понятно, что само по себе значение — 100 тыс., 200 тыс., миллион рублей за сотку — мало о чем говорит, однако изменение этого показателя рассказывает о весьма непростых сюжетах, которые имели место на рынке загородной недвижимости. Итак, что же на фоне «застоя» (или, как говорят оптимисты, «стабилизации») на городском квартирном рынке происходило с пригородными землями?

Прежде всего, мы увидели, что в ценовой динамике загородный рынок отстал от квартирного ровно на год. За двенадцать месяцев (с января 2006-го по январь 2007-го) петербургский квартирный «квадрат» подорожал на 108%. Рост этого показателя с начала 2007 года составил 16,4% — в общем и целом в рамках инфляции и осторожно-оптимистичных прогнозов большинства наблюдателей. Такая же «условно абстрактная» сотка земли (в выборку вошли все участки, выставленные на продажу: от садоводческих до выделенных земельных объектов на территориях организованных коттеджных поселков) в 2006 году подорожала на 11,9%, в 2007-м — на 48.

Очевидно, рост цен на землю мог бы быть и более внушительным, но история (даже новейшая и свежайшая) сослагательного наклонения не терпит. Масла в огонь массового квартирного рынка подливает развитие ипотечного кредитования, в то время как кредиты под залог загородных объектов — явление новое и, мягко говоря, пока не слишком в наших краях распространенное (см. материал «Хождение по ипотекам» на с. 56).

Садоводства: пока все спали

 

Динамика средней цены предложения земельных участков  ИЖС в зависимости от площади

 

 

 Первыми еще летом 2006 года «проснулись» цены на участки в садоводствах, до той поры целый год дремавшие чуть выше отметки 40 тыс. руб. за сотку (нижняя кривая на рис. 1). Здесь надо сделать оговорку: в каталог журнала «Загородное обозрение» и портала загородной недвижимости zagorod.spb.ru на основании которых сформирована выборка, попадают в первую очередь наделы в развитых и по большей части застроенных массивах, имеющих все необходимые для дачников удобства (электроснабжение, дороги, возможность организации водоснабжения).

Между тем риэлтерам-практикам известно множество случаев, когда участки в не освоенных или плохо освоенных на период 2006 — начала 2007 года массивах продавались по совсем уж символическим ценам — 1200–3000 руб. за сотку. Но подобные варианты — скорее исключение, нежели правило. Такие цены вплоть до начала прошлого лета встречались на задворках Мшинского массива, Новой Ропши, а также на некоторых относительно свежих садоводческих территориях Ломоносовского района, где на тот момент были серьезные проблемы с электрификацией. В некоторых случаях участки уходили почти даром: для того чтобы приобрести кусочек земли двадцать на тридцать метров, кандидату в садоводы предлагали просто погасить задолженности по уплате паевых взносов предыдущего владельца (как правило, пенсионера) и взять все хлопоты по оформлению сделки на себя (в случае, если речь шла о непрватизированном участке, вопрос решался правлением товарищества).

В 2007 году «дармовой» земли для личного сада, огорода и строительства щитового домика не стало, а уже в 2008 году цена на шесть или восемь соток не далее 70 км от города с возможностью подъехать к участку начинаются с отметки 60–80 тыс. руб (то есть около 10 тыс. руб. за сотку). Правда, при этом будущему домовладельцу, скорее всего, придется приобрести пластиковую емкость, для того чтобы привозить с собой питьевую воду и портативную бензиновую электростанцию. Речь идет о массивах, где пока нет электричества. В спектре предложения садоводческих участков есть и другой полюс — наделы, где цена сотки составляет 250–350 тыс. руб. (развитые массивы Всеволожского, Выборгского и Приозерского районов).

Вторым по важности ценообразующим фактором в сегменте садоводческих участков является окружение, то есть соседи. Если провести аналогии с хорошо изученным аналитиками городским квартирным рынком, то ситуация в садоводствах Карельского перешейка порой сильно напоминает то, что происходило несколько лет назад в сегменте комнат в питерских коммуналках. Их пытаются расселять точно так же, как в свое время расселяли квартиры в «золотом треугольнике» исторического центра. Запутанные сюжеты, когда состоятельные господа пытаются расширить свои владения, выкупив участки у соседей, достойны отдельной публикации.

Пока же отметим, что ценовой скачок на городском квартирном рынке (здесь аналогии тоже, как выясняется, вполне уместны) в свое время тоже начинался с роста активности в его «нижнем» ценовом сегменте, в котором представлены коммунальные комнаты и малогабаритные типовые квартиры.

Итак, с середины лета 2006 года по декабрь 2007-го «условная сотка» земли в садоводстве (по данным каталога «ЗО») подорожала более чем в два раза (с 42,5 до 102,4 тыс. руб.). Самым «урожайным» для садоводов оказалось начало лета 2007 года: за три месяца (май, июнь, июль) рост цен составил больше 30%.

Для постоянного проживания

 

 

Сегмент земель ИЖС (участки для индивидуального жилищного строительства) сохранял относительную стабильность до января 2007 года. Затем с отметки 110,3 тыс. руб. за сотку цены ощутимо пошли вверх, причем пересматривались они каждый месяц, и ровно через год достигли значения 160,4 тыс. руб. (см. рис. 1). Здесь нам снова приходится делать оговорку: приводимые здесь средние цены следует рассматривать только как иллюстрацию к обзору тенденций, но никак не для оценки конкретных объектов. Ведь на самом деле «среднестатистической» сотки земли попросту не бывает и быть не может. В выборку предложений для анализа попали и участки в деревнях с домами под снос, и территории нового жилищного строительства, и «прирезки» к коттеджным поселкам, оказавшиеся на вторичном рынке земли.

Тем не менее, для того чтобы показать, что не все участки дорожают с одинаковой динамикой, мы провели условную сегментацию предложений в сегменте ИЖС, разбив их в зависимости от размера на три основные группы (см. рис. 2). Самая интересная ситуация с ценами сложилась в сегменте «20 соток и больше». Очевидно, что именно в нем острее всего проявилась спекулятивная составляющая. Предприниматели, понимающие, что именно такие большие участки пользуются у потенциальных приобретателей особым спросом, готовят их к продаже и активно «мониторят» рынок. Кроме физических лиц, участки от 20 соток предлагали в 2007 году к продаже и девелоперы, организующие коттеджные поселки для «самозастройщиков». А с лета прошлого года участки в таких поселках все чаще выставляются первичными покупателями на вторичный рынок. По мере освоения территории (дороги, газ, электричество), цены на землю вырастают в два-три раза. По всей видимости, покупатели-инвесторы решили, что момент для выгодной продажи приобретенной по случаю земли уже наступил. Об этом свидетельствует и увеличение объемов предложения больших участков в каталогах риэлтерских компаний.

Цены, которые ведут в Шанхаи

Оставим за скобками спекулятивную составляющую земельного рынка: на самом деле, она не столь важна. У конечного покупателя участка могут быть разные обстоятельства, побудившие его заинтересоваться загородной недвижимостью: желание сохранить нажитое непосильным (или посильным) трудом, усталость от суеты мегаполиса, недоступность городского жилья... Но, так или иначе, участок в подавляющем большинстве случаев приобретают для того, чтобы построить на нем дом. Причем сегодня возможностью строить дом и жить в пригороде интересуются и вполне обеспеченные сограждане, для которых дача в заповедном уголке является неотъемлемым продолжением городской квартиры, и те, кто не смог угнаться за ростом цен на городском квартирном рынке, а потому решил перебраться на ПМЖ в пригород.

В самом деле, приличный участок в предместьях мегаполиса пока еще намного дешевле самой некачественной квартиры в городе, а спектр предложений земли впечатляет разбросом и разнообразием. К тому же за городом, к примеру в садоводстве, можно построить практически любое строение, в соответствии с собственными вкусами и финансовыми возможностями. Причем от последних зависят не только выбранные самозастройщиком технологии (при самых «экономичных» в ход идут пенопласт и каркасные конструкции из древесины естественной влажности), но также и сроки строительства. Тенденция появления маленьких российских «шанхаев» вокруг крупных городов уже заметна, что называется, невооруженным глазом.

Теперь возвращаемся к совету, обещанному еще в колонке редактора (см. с. 2). Никогда не пользуйтесь информацией только из одного источника. Для того чтобы составить свой прогноз перспектив развития облюбованной для строительства дачи или коттеджа местности, обязательно познакомьтесь с будущими соседями. От них эти перспективы зависят в первую очередь. К тому же ваши соседи расскажут о территории значительно больше, нежели любой девелопер или риэлтер. Ведь главный аргумент продавцов участков в организованных коттеджных поселках — однородная социальная среда — подразумевает не только соответствующий уровень доходов, но и приятное общение, а также (что самое главное) способность объединять усилия и ресурсы для решения общих проблем и задач.

Филипп УРБАН