Обзор вторичного рынка жилья в Кировском районе

Близость торгового порта снижает ликвидность квартир в Кировском районе, одновременно подстегивая рост коммерческой недвижимости. Но жилая функция ждет реванша: после реализации ряда инфраструктурных проектов и программы по реновации хрущевок район может стать более привлекательным для проживания.

Кировский район расположен на юго-западе Петербурга. Его западная граница проходит по побережью Финского залива. На севере территория граничит с Адмиралтейским районом, на востоке – с Московским, на юге – с Красносельским. В состав района входят исторически сложившиеся микрорайоны – Нарвская застава, Автово, Дачное, Ульянка, а также острова – Гутуев, Белый и Канонерский. Площадь района – 4,8 тыс. га. Его население составляет примерно 360 тыс. человек.

Фабричный район

Границы Кировского района в современном виде сложились в 1973 году после выделения из его состава Красносельского. В царское время северная часть современного Кировского района, так называемая Нарвская застава, была самым крупным рабочим предместьем Петербурга.

В 1801 году сюда был переведен из Кронштадта чугунолитейный и металлический завод (нынешний Кировский). В середине XIX века были проложены две ветки железной дороги – Балтийская и Варшавская. А в 1880-х годах из Кронштадта на Гутуевский и прилегающие к нему острова был перемещен торговый порт. Появление терминала и железных дорог быстро превратило Нарвскую заставу в крупнейший промышленный район города. Вокруг заводов и фабрик начали строить бараки и доходные дома для рабочих. Жилые кварталы для работников предприятий возводили также в местных деревнях – Автово, Дачном, Ульянке.

Сегодня эта часть Петербурга является одним из крупных промышленных центров города. Кировский район занимает второе место по количеству промышленных предприятий среди других территорий Петербурга, уступая лишь Выборгскому. В районе расположены многочисленные промышленные предприятия: завод ЖБИ, «Стройдеталь», НИИ «Гипрохим», Аккумуляторный завод, завод «Северная верфь», Автовский ДСК и др.

Около четверти площади района занимает промышленная зона, но ее доля постепенно уменьшается: часть предприятий закрывается, другие выводятся за пределы городской черты.

На рассматриваемой территории пять станций метро: «Нарвская», «Кировский завод», «Автово», «Ленинский проспект» и «Проспект Ветеранов». Они неплохо решают проблему транспортной доступности. Вдоль проспекта Народного Ополчения проходит линия железной дороги на Петергоф и Ораниенбаум, в зоны дачного отдыха.

Владельцам личного автотранспорта приходится труднее. В центр города из района существует только два выезда – по Ленинскому проспекту и по набережной Обводного канала через Старо-Петергофский проспект. Но и они забиты машинами. Огромные фуры вынуждены ежедневно пробиваться к торговому порту и обратно, что часто является причиной заторов на дорогах. Жители домов, расположенных поблизости от оживленных магистралей (проспекта Стачек, проспекта Маршала Говорова), жалуются на шум. Впрочем, проблему грузового транспорта в Кировском районе городские власти обещают решить в следующем году, когда будет построен Западный скоростной диаметр. Он позволит открыть подъезды к порту, минуя жилые кварталы.

Обилие промышленных предприятий и транспорта негативно влияет на экологическую обстановку в районе. Исторически здесь всего два зеленых массива – парк имени 9 Января (у здания администрации района) и парк Александрино. Последний создан на месте, где была усадьба, принадлежавшая во второй половине ХVIII века генералу от кавалерии А.И. Чернышеву. В парке сохранился памятник архитектуры – усадебный дом «Чернышева дача».

Одно из достоинств Кировского района – развитая социальная инфраструктура. В районе работает сеть учреждений социальной сферы: муниципальное учреждение «Территориальный Центр социальной защиты населения», отделение «Хоспис», Центр восстановительного лечения детей, 23 поликлиники.

 «Промышленный» север и «спальный» юг

По составу и качеству жилищного фонда Кировский район можно разделить на две части – северную и южную. Они формировались в разное время, поэтому жилищная застройка в них существенно отличается. Старая, северная часть района – район Нарвских ворот и Кировского завода – промышленная, жилые кварталы со всех сторон зажаты предприятиями.

Массовое строительство жилья началось здесь в 30-е годы прошлого века. Большая часть домов – здания в конструктивистском стиле («кировки»), а также сталинки и хрущевки. В районе есть несколько кварталов старого фонда. Качество жилья в северной части Кировского района оставляет желать лучшего, местные квартиры стоят дешево и спрос на них невелик – здесь немало ветхих домов с изношенными инженерными сетями.

Исключение составляют кварталы сталинского периода, размещенные между станциями метро «Кировский завод» и «Автово». Этот район застраивался уже после войны, большая часть домов – добротные сталинки. Кварталы неплохо обеспечены социальной инфраструктурой. Здешние сталинки дешевле аналогичных в Московском районе на 10–20%, хотя их качество ничуть не хуже.

В южной части района (Дачное, Ульянка) строительство велось в 1960–70-е годы, и жилье здесь представлено самое разнообразное: хрущевки, брежневки, «корабли» и дома современных серий. Это относительно благоустроенный, сложившийся спальный район, неплохо обеспеченный социальной инфраструктурой.

По словам Сергея Бобашева, главного аналитика ГК «Бюллетень Недвижимости», спросом у покупателей жилья в Кировском районе, в основном, пользуются квартиры в домах у метро «Ленинский проспект» и «Проспект Ветеранов». «При относительной дешевизне квартир, здесь очень хорошо развита торговая инфраструктура, – говорит Сергей Бобашев. – Наибольшую популярность имеет качественное жилье в кирпичных зданиях вдоль Ленинского проспекта, а также в домах современных серий. Спросом также пользуются сталинки в районе метро «Автово».

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя стоимость квадратного метра в Кировском районе составляет примерно 84 тыс. руб. Самый дорогой «квадрат» предлагают в сталинках на Ленинском проспекте и в кирпичных домах на проспекте Ветеранов. Его стоимость достигает 115 тыс. руб. Самые дешевые варианты можно найти в панельных домах на улице Стойкости и на проспекте Маршала Жукова. Квадратный метр в таких квартирах едва дотягивает до 57 тыс. руб.

Бизнес-территория С-класса

Кировский район занимает пятое место по обеспеченности качественными торговыми площадями. Крупные зоны торговой и развлекательной инфраструктуры сложились у каждой из станций метро и на основных транспортных магистралях.

На рассматриваемой территории находятся четыре крупных торговых комплекса: «Французский бульвар» (16,4 тыс. кв. м), ТК «Галерея 1814» (8 тыс. кв. м), «Кировский» (16 тыс. кв. м) и «Фиолент» (17 тыс. кв. м), а также три ТРК – «Континент» (56,7 тыс. кв. м), «Румба» (22 тыс. кв. м) и «Ульянка» (18,4 тыс. кв. м).

Большой продуктовый гипермаркет в районе один – это «О’Кей» на проспекте Маршала Жукова. Притом, что крупных магазинов товаров для дома и строительства несколько – «Максидом» и «ЭТМ» на Ленинском проспекте, «К-РАУТА» и «Желтый угол» на проспекте Маршала Говорова.

В настоящее время на территории района идет строительство торгово-развлекательных комплексов у станций метро «Ленинский проспект» (девелопер – компания «Торговый сервис», площадь 10 тыс. кв. м) и «Кировский завод» (девелопер – компания «ВМС», общая площадь порядка 60 тыс. кв. м).

В Кировском районе сосредоточено большое количество низкокачественных бизнес-центров (в основном, класса «С» и ниже), появившихся в ходе реконструкции промышленных зданий. Особенно много таких объектов в районе улиц Маршала Говорова и Гапсальской. Среди крупных бизнес-центров класса «С», расположенных в районе, – «Балтийский морской центр», «Гутуевский комплекс», БЦ «Двинская, 16/2», «Бизнес-парк Остров», «Ресурс», «Двинская, 3», «Аксанкт» и др. (объекты перечислены по мере уменьшения их площади: самый крупный «Балтийский морской центр» – 13 тыс. кв. м, площадь «Аксанкта» – 1,5 тыс. кв. м).

Объекты класса «А» в районе отсутствуют. Категории «В» соответствуют только пять офисных комплексов: «Шереметев», «Балтика», «Прин», «Румба» и «Гапсаль» (их площадь варьируется от 6 до 17,3 тыс. кв. м). Ведется реконструкция административных зданий промышленных предприятий под бизнес-центры на проспекте Стачек, 18 (БЦ «Прогресс») и проспекте Стачек, 48 (БЦ «Империал»).

Кировский район – один из лидеров по обеспеченности складскими помещениями. Большая их часть сосредоточена на предпортовой территории, где располагаются склады фабрик и заводов, а также оставшиеся от советских времен хранилища и базы.

В районе ведется активное строительство современных складских комплексов. Так, компания «Альтернатива Синицы» возводит торгово-складской комплекс и гараж-стоянку на улице Трефолева. О начале строительства складского комплекса на Гутуевском острове площадью 10 тыс. кв. м в сентябре прошлого года объявила компания «СИА Интернейшнл Санкт-Петербург». Новый комплекс обещает стать одним из крупнейших среди фармацевтических складов города.

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средний уровень арендных ставок в Кировском районе на офисные помещения составляет около 625 руб. за кв. м в месяц. Цены на аренду торговых помещений выше – около 1 тыс. за кв. м в месяц. Квадратный метр складской недвижимости можно арендовать в среднем за 275 руб. в месяц.

Перспективы ЗСД и экспресса

Сегодня в Кировском районе возводят дома несколько строительных компаний – «ЛЭК ИСТЕЙТ», «М-Индустрия», «Балтстрой», «Эталон ЛенСпецСМУ», «Северный город», «Трест 47» и др. Несколько крупных жилых комплексов появится в районе Ленинского проспекта. Например, компания «ЛЭК ИСТЕЙТ» на пересечении проспекта Стачек и Ленинского проспекта ведет строительство жилого комплекса «Монплезир», состоящего из трех кирпично-монолитных домов разной этажности (11–25 этажей). Все очереди здания планируют сдать в эксплуатацию в первой половине текущего года.

На пересечении Ленинского и Дачного проспектов та же компания построила жилой комплекс «Бельведер». Пять кирпично-монолитных жилых корпусов высотой от 14 до 21 этажа были сданы в эксплуатацию в конце 2007 года.

На Ленинском пр., 139, компания «Балтстрой» возводит 25-этажный кирпично-монолитный комплекс «Современник». Его строительство планируют завершить в четвертом квартале 2009 года.

 «Большая часть строящихся в районе зданий относится комфорт-классу, ведь именно качественного жилья остро не хватает Кировскому району, оно пользуется повышенным спросом, – говорит Сергей Бобашев. – Активное возведение домов ведется в районе пересечения проспектов Ленинского, Дачного и Стачек, а также в микрорайоне Ульянка и у станции метро «Проспект Ветеранов».

Практически все реализуемые проекты – уплотнительная застройка. Но она постепенно «сходит на нет». Несмотря на то, что свободных пятен в Кировском районе еще хватает и спрос на современное жилье высок, в последнее время строители редко приобретают здесь участки. По мнению Сергея Бобашева, застройщики опасаются конкуренции со стороны «Балтийской жемчужины» и других проектов-милионников, которые планируется возвести в соседнем Красносельском районе.

Перспективы развития жилой функции эксперт связывает с реализацией городской программы реновации хрущевок. В адресный перечень кварталов, предназначенных под снос, вошли четыре территории Кировского района – у парка Александрино, квартал 6 района Ульянка, территория района Нарвской заставы, у Промышленной улицы, а также кварталы 7–9 района Автово. «В случае успешной реализации программы в Кировском районе исчезнет дефицит качественного жилья», – считает Сергей Бобашев.

Положительное влияние на развитие как жилой, так и коммерческой недвижимости района, окажет реализация проектов по улучшению транспортной доступности территории – строительство Западного скоростного диаметра (ЗСД) и «Надземного экспресса». Следует отметить, что Южную ветку ЗСД, которая станет частью Кольцевой дороги вокруг Петербурга, планируют завершить уже в текущем году.

Строительство «Надземного экспресса» планируется начать в 2008 году. Трасса свяжет пять южных районов города – Красносельский, Кировский, Московский, Фрунзенский и Невский. Ее общая протяженность составит приблизительно 20–26 км. Первая очередь трассы появится в начале 2011 года

 «Реализация проектов по улучшению транспортной доступности района подтолкнет развитие не только жилой, но и коммерческой недвижимости», – считает Сергей Бобашев. По его мнению, активизируется строительство и реконструкция складских терминалов в районе порта, усилится торговая инфраструктура на территориях, примыкающих к Дачному проспекту и проспекту Ветеранов. Последний, после строительства «Надземного экспресса», превратится в крупный транспортный узел.

Кировский район

Источник Бюллетень Недвижимости | Автор Дарья Куксенкова 

http://www.bn.ru/articles/2008/02/08/25161.html