Один из вероятных сценариев ближайшего будущего на российском рынке недвижимости — кризис, сопровождающийся обвалом цен

Текущая ситуация на московском рынке жилья пока не вызывает беспокойства продавцов недвижимости. В то же время мировой опыт показывает: благодушное настроение может быстро смениться паникой

Один из вероятных сценариев ближайшего будущего на российском рынке недвижимости — кризис, сопровождающийся обвалом цен. По оценке специалистов, вряд ли это произойдет в первой половине 2008 года, скорее это прогноз на более отдаленную перспективу. D’ решил вспомнить, с чего обычно начинались кризисы на рынках недвижимости, и выяснить, есть ли основания для ожидания его в России.

Периодические спады и подъемы цен на жилье случаются во всех странах. Однако ярких примеров «лопнувших пузырей», когда квадратный метр за короткий срок дешевел в разы, не так много. Характерными образцами могут служить: кризис на рынке Флориды (США) в 1926−м, кризисы в странах Юго-Восточной Азии в 1997–1998 годах, в Японии в начале 1990−х, а также прошлогодний кризис в США.

Кризис на рынке Флориды разразился в 1926 году. Ему предшествовали несколько лет быстрого роста цен на жилье. С начала 20−х годов прошлого века во Флориду съезжались торговцы недвижимостью и инвесторы со всех штатов. За пять лет стоимость жилья подскочила в четыре раза. Среди американцев появилась даже шутка, что 99% местных жителей либо брокеры, либо «тугие кошельки». «Итогом этого всплеска стали резкое падение интереса к местной недвижимости и, как следствие, выброс на рынок одновременно большого количества домов. За короткий промежуток времени цены обвалились до уровня 1923 года», — рассказывает управляющий партнер компании «Новое качество» Михаил Гец.

В Японии в 1980−е годы недвижимость неуклонно росла в цене во многом за счет большого притока иностранных инвестиций, сказались и такие факторы, как рост доходов населения и низкая учетная ставка Банка Японии. При низкой инфляции стоимость 1 кв. м выросла с 1980 по 1990 год в четыре с половиной раза. Основную роль в крахе рынка, наступившем в 1990−м, сыграли как раз внутренние факторы: Банк Японии поднял учетную ставку с 2,5 до 6%, в итоге выросли и ставки по кредитам. В результате кризиса цены на японскую недвижимость упали почти в два раза.

В странах Юго-Восточной Азии подобное падение цен было спровоцировано выводом капиталов из страны. Долгое время этот регион оставался привлекательным полем для зарубежных инвесторов. Их деньги подогревали местный рынок жилья — в Малайзии и Таиланде цены на нее выросли с 1986 по 1996 год в 5,6 и 7 раз соответственно. К середине 1990−х компании-инвесторы стали спешно выводить свои капиталы. Начался рост просроченной задолженности по кредитам у организаций, связанных с финансовым рынком и рынком недвижимости. Ситуация осложнялась тем, что соотношение рыночной стоимости принятой в залог коммерческой и жилой недвижимости с банковскими активами достигало во многих странах Юго-Восточной Азии накануне кризиса 80–100% (данные Института открытой экономики). Желая минимизировать убытки, банки начали в спешном порядке сбрасывать активы в виде недвижимости, а также ужесточать условия кредитования компаний, занятых в строительной отрасли. Цены в странах Юго-Восточной Азии упали на 35–45%.

В США в 2007 году падение цен на жилье стало следствием ипотечного кризиса. По кредитной схеме здесь совершается более 90% всех сделок с недвижимостью. На протяжении последнего десятилетия доступность ипотечных займов неизменно повышалась. Постоянно снижалась ставка рефинансирования. В результате банки могли предложить населению дешевые кредиты. Успокоенные стабильным ростом цен на недвижимость, кредиторы стабильно снижали свои требования к заемщикам: выдавали займы без подтверждения дохода, без первоначального взноса (sub-prime — кредиты с повышенным уровнем риска). К прошлому году доля кредитов sub-prime в общем объеме достигла 40%. Однако рост мирового уровня инфляции вынудил Федеральную резервную систему (ФРС) США поднять ставку по кредитам до 5,25%, банковские ставки по ипотеке в результате также выросли — до 6,4% годовых. В итоге тысячи людей оказались не в состоянии расплатиться по кредитам. На рынок разом было выброшено огромное количество квартир обанкротившихся заемщиков.

На первый взгляд причины обвала цен разнятся в зависимости от конкретной страны. «В Японии кризис рынка недвижимости был связан с финансовым кризисом и обесцениванием денег. На кризис рынка недвижимости в США повлияли, скорее всего, общеэкономические факторы», — рассуждает Михаил Гец. С другой стороны, объединяющие признаки присутствуют. Во-первых, это высокие (существенно превышающие инфляцию) темпы роста цен на жилье в предшествующие годы. Как правило, в результате общего увеличения внутриэкономических показателей и постоянного притока денег из-за рубежа. «В результате такого сильного роста цен появляется большая разбалансировка между стоимостью жилой недвижимости и доходами населения», — поясняет управляющий директор УК «Финам менеджмент» Сергей Хестанов. При этом низкая ставка рефинансирования позволила сделать ипотечные кредиты доступными для большинства населения почти в каждой из перечисленных стран. Так что спрос все время только увеличивался.

Непосредственное наступление кризиса провоцировалось неожиданными сбоями в экономике, которые приводили к тому, что предложение на рынке недвижимости начинало существенно превышать спрос и этот разрыв быстро увеличивается. Причем катализаторами сбоя в разных странах выступали различные факторы. Но насколько эти факторы можно примерить к России?

На российском рынке недвижимости ряд признаков явно напоминает ситуацию в перечисленных странах накануне кризиса. Во-первых, активное удорожание стоимости квадратного метра в предыдущие годы привело к тому, что его средняя цена в Москве сегодня в несколько раз превышает среднюю заработную плату. По данным аналитического центра IRN.ru, с декабря 2005−го по декабрь 2006 года рост среднего уровня цен на московские квартиры составил 87,9% (с $2,2 тыс. до $4,2 тыс. за 1 кв. м). Как следствие, покупательская способность себя исчерпала. По крайней мере, на время. Затишье на рынке в течение всего прошлого года, постоянный рост предложения (даже несмотря на временную приостановку продаж квартир в новостройках многими крупными игроками) говорят именно об этом.

Другой признак, прямо или косвенно сближающий ситуацию на нашем рынке с предкризисной ситуаций в той же Японии или в странах Юго-Восточной Азии, — это большой приток инвестиций. Привлекательность российской недвижимости в глазах частных инвесторов особенно повысилась в 2003−м, после снижения курса доллара. По данным риэлтеров, в периоды роста цен — в 2004 и 2006 годах — доля так называемых инвестиционных квартир в общем объеме приобретаемого жилья занимала до 40%. Следующее настораживающее обстоятельство — активная роль банков в качестве прямых и косвенных инвесторов. Косвенным инвестированием в таком случае можно считать ипотеку, особенно кредиты, выданные на весьма либеральных условиях (без первоначального взноса). В 2006 году такая политика оправдывала себя в полной мере. Если банк выдавал кредит без первоначального взноса, то прирост стоимости жилья за два-три месяца в полной мере компенсировал этот риск. Сегодня ситуация иная. Темпы роста цен пока едва успевают за инфляцией. Соответственно, риски банков, продолжающих выдачу кредитов sub-prime, существенно выросли.

Таким образом, ситуация близка к той, которую можно назвать предкризисной. Но, чтобы эти признаки переросли в кризис, нужен катализатор — стрессовый фактор, который приведет к сбою всего механизма. Им могут стать следующие обстоятельства:

— выброс на рынок большого числа квартир, что подстегнет застройщиков к снижению цен;

— ухудшение материального положения населения в результате макроэкономических факторов (падение цен в нефтяном или газовом секторе и, как следствие, уменьшение доходов в других секторах), что приведет к резкому снижению покупательской способности. Другой вариант — ужесточение условий ипотечного кредитования, которое тоже приведет к сокращению платежеспособного спроса;

— достижение рынком потолка, как следствие — покупатели просто уходят с рынка.

Разумеется, это далеко не все факторы. Но поскольку степень влияния других событий, например изменения курса валют, предсказать сложно, то мы разберем только возможности, которые можно прогнозировать хотя бы отчасти.

В Москве вопрос о потолке цен поднимался не однажды, но ни разу эксперты не приходили к единому мнению. Так, по словам профессора РЭА им. Г. В. Плеханова Геннадия Стерника, до предела московским ценам еще далеко. В частности, минувшей осенью он заявил, что в 2008 году начнется новый виток цен на московском рынке и к 2010−му средняя цена 1 кв. м в столице будет достигать $10 тыс. Разумеется, у этой позиции есть немало противников, которые доказывают, что цены давно достигли потолка. В качестве доказательства приводят отток покупателей из Москвы в Подмосковье. Такой факт имеет место, но он не означает, что квартиры в Москве перестали покупать. В ноябре-декабре прошлого года риэлтеры снова заговорили о возвращении покупателей на рынок. Если в ближайшие месяцы эта тенденция продолжится, значит, прошлогодняя стагнация — не показатель достигнутого потолка цен, а всего лишь пауза, во время которой покупатели привыкали к новым ценам.

Критический рост предложения, похоже, России тоже не грозит. Так, американский сценарий 2007 года, когда рынок наводнили квартиры, выставленные на продажу банками по «дефолтным» закладным, нам будет сложно повторить. Ипотека все еще не играет у нас той роли, что в США: в целом ипотечные сделки занимают 15–20% общего числа, а доля кредитов sub-prime — не более 5%. Таким образом, только поголовное банкротство российских заемщиков может повлиять на объем предложения на рынке.

Бума строительства также не наблюдается. В некоторые регионы сейчас активно начинают выходить столичные девелоперы, которые заявляют строительство целых районов. По мнению некоторых риэлтеров, это чревато затовариванием через несколько лет региональных рынков. Однако в Москве ситуация иная. Дефицит площадок, снижение количества нового жилья экономкласса, постоянный рост спроса (в том числе за счет инвесторов и покупателей из регионов) не позволяют говорить о перегреве рынка. Правда, остается перспектива массового вывода на рынок новостроек в Подмосковье в рамках нацпроекта. Но и здесь речь идет не о ближайшей паре лет.

Более реалистичным выглядит сценарий, когда на рынок разом поступает тот объем инвестиционных квартир, который был скуплен за последние несколько лет. Наибольшая вероятность такого события была в прошлом году летом-осенью, когда цены на отдельные категории жилья начали понемногу ползти вниз. Тогда многие предсказывали, что инвесторы начнут сбрасывать квартирный балласт. Объем предложения на рынке в осенние месяцы действительно увеличился, но отнюдь не в разы. Инвесторы также решили выждать. Большинство из них по-прежнему считают недвижимость наиболее надежным активом и не спешат расставаться с ним.

Покупательская способность населения и впрямь может снизиться при заметном ухудшении материального положения населения. Россия — страна сырьевой экономики, и, например, падение цен на нефть неизбежно скажется на уровне жизни большей части народа. Альтернативы, которая могла бы в таком случае уравновесить потери, пока нет.

Как мы видим, реализация большинства сценариев, которые могут спровоцировать кризис в этом году, маловероятна. Даже если инвесторы начнут массово выставлять на рынок свой товар, это вряд ли сможет подорвать цены. Поскольку объемы пока не настолько велики, чтобы удовлетворить весь отложенный спрос. По подсчетам IRN.ru, сделанным еще три года назад, для того чтобы выброс инвестиционных квартир мог повлиять на цены, их объем должен составлять не менее 3 млн кв. м.

Большинство аналитиков сегодня утверждают, что никаких стрессов и катаклизмов в ближайшее время нас не ожидает. «Сегодня спровоцировать кризис на рынке недвижимости не могут практически никакие политические и экономические события, за исключением таких факторов, как инфляция или мировые цены на природные ресурсы», — считает управляющий директор Vesco Realty Сергей Салнис.

Но эти прогнозы можно с уверенностью отнести только к ближайшему году. В дальнейшем все более реальной становится такая опасность, как падение цен на сырье, в частности на нефть. Согласно некоторым прогнозам, во второй половине 2009−го нас ждут крупные экономические потрясения. «Косвенный индикатор приближения кризисной ситуации — динамика цен на нефть и промышленные металлы», — предупреждает Сергей Хестанов. Если прогнозы оправдаются, то это неизбежно скажется на доходах населения и, соответственно, на покупательской способности. А дальше события будут развиваться по уже известному сценарию. В сложившейся ситуации московский рынок недвижимости действительно представляет собой пирамиду. Достаточно бросить камешек — и она рухнет. Как глубоко — отдельный вопрос. По опыту других стран падение цен обычно происходит постепенно: за год недвижимость в среднем теряет в цене 7–12%. По мнению Михаила Геца, в США вполне вероятно снижение цен на 50%, в Англии — на 30%, в России же совокупное падение стоимости может быть максимально 20%. Сергей Хестанов придерживается более пессимистичных прогнозов: максимально возможное снижение — 80%, наиболее вероятное — 50%. Сергей Салнис предполагает, что можно ожидать падения цен на 30–40%.

На фоне такой перспективы тем потенциальным покупателям жилья, для которых квартирный вопрос не стоит остро, имеет смысл подождать 2009 года. А пока вложить деньги в инструменты с более высокой доходностью. Но если своего жилья нет, то особого смысла откладывать покупку тоже нет. Если вы сегодня купите квартиру по рыночной цене, то, скорее всего, за ближайшие два года она подорожает как минимум в соответствии с уровнем инфляции. В случае покупки новостройки — и того больше. Если через два года цены все-таки рухнут, то ваши потери с учетом роста стоимости за два года и денег, сэкономленных на аренде, будут не такие уж критичные. Если, конечно, обвал не составит более 50%, что, впрочем, маловероятно в условиях существующего у нас дефицита жилья. Не стоит забывать, что это будет не первый обвал цен на московском рынке. Однажды мы уже переживали аналогичную ситуацию — в 1998 году. «Кризис в экономике повлек за собой и кризис на рынке недвижимости. За несколько дней обрушился рубль, затем — фондовый рынок и банковский сектор. Рынок недвижимости держался до апреля 1999−го. Однако сокращение покупательной способности населения привело к тому, что с апреля по август 1999 года цены на квартиры упали примерно на 50%», — рассказывает Михаил Гец. В последующие годы недвижимость гораздо быстрее других секторов экономики восстановила свои позиции. Уже к началу 2003−го стоимость жилья достигла докризисного уровня, а к концу года цена 1 кв. м значительно превышала его. Весьма вероятно, что даже в случае повторения обвала все пойдет по тому же сценарию.

Анна Шехова