Вторичный рынок жилья итоги 2007 года

В 2007 году основные события на рынке недвижимости разворачивались за городской чертой. Росли цены на дома и земельные участки, активизировались и спрос, и предложение. В Петербурге, напротив, все было довольно стабильно. Аналитики полагают, что теперь надо ждать роста ценников на квартиры, о загородных перспективах специалисты осторожно умалчивают.

Прошедший год был богатым на события в сфере real estate: рынок перешел на рублевые расчеты; были приняты важные городские программы по расселению коммуналок и "хрущевок"; заметно увеличилось предложение ипотечных программ.

Ужесточение условий кредитования, начавшееся в конце года, по мнению риэлторов, продолжится и в первом квартале 2008-го. В целом же городской вторичный рынок пребывал в стабильном состоянии, лишь в конце года активность покупателей заметно возросла.

По данным "Петербургской Недвижимости", в прошлом году снижался спрос на новое панельное и кирпичное жилье и рос - на более ранние постройки. (В 2006 году все было наоборот.)

Среди лидеров прироста по количеству сделок - "хрущевки" и "брежневки", заметно меньше стало проходить операций с домами старого фонда в Центральном районе, не пользовались особым спросом квартирки в области, а также "сталинки" Московского района.

Еще один важный показатель, за которым следят аналитики "ПН", - разница цен на первичном и вторичном рынках. Во время стагнации 2005 года она колебалась между 30 и 35%, на пике подорожания 2006 года сократилась до 15-17%, в 2007-м разброс составил "нормальные" 20-25%.

Цены на вторичном рынке, по данным "ПН", выросли к концу года до $3132 за кв.м, в целом поднявшись на 13,4% в рублях. (Это несколько расходится с результатами мониторинга "НП".) Активнее всего ценники увеличивалась в ноябре, а к декабрю темпы удорожания пошли на убыль.

По данным агентства "Итака", в декабре рыночная активность на вторичном рынке сохранялась на довольно высоком уровне. В городском квартирном секторе спрос в декабре, отмечают маркетологи "Итаки", был на 13% выше, чем в прошлые годы (в Ленобласти показатель +5%).

Среднюю цену предложения, сложившуюся к концу года, в компании оценивают в $2993 за кв.м, а цену спроса - в $2965. В "Итаке" отмечают, что если в начале 2007 года покупатели готовы были платить в среднем по $91 700 за "единичку", то уже в ноябре этот показатель превысил $120 000.

К настоящему моменту однокомнатные квартиры хотят приобрести 29% клиентов. И эта доля мало зависит от рыночной конъюнктуры в отличие от объема предложения "единичек", который на подъеме и спаде рынка меняется весьма значительно.

По мнению генерального директора "Петербургской Недвижимости" Сергея Дроздова, если на первичном рынке сегодня нет проблем с рассрочкой и кредитами, то на вторичном - это сдерживающий фактор, который тормозит рост цен и будет влиять на рынок минимум до осени.

С другой стороны, выход на рынок крупных западных ипотечных компаний будет способствовать наращиванию объемов кредитования. Им необходимо время, чтобы наладить работу, однако через несколько месяцев новый приток заемных средств потащит ценники вверх, считает Сергей Дроздов.

Михаил Бимон, директор департамента маркетинга корпорации "Петербургская Недвижимость", уверен, что наметившийся дефицит в нижнем ценовом сегменте приведет в перспективе к расслоению рынка. Он полагает, что жилье в обжитых районах будет стоить в разы дороже, чем на неухоженных городских окраинах. Сегодня разница составляет 15-25%.

Показательную статистику по сделкам на загородном рынке привел Павел Рутенберг, начальник отдела организационного обеспечения Управления Росрегистрации по СПб и ЛО. Количество регистрационных операций с земельными участками и в Петербурге, и в Ленобласти с 2005 года почти удвоилось. В то же время количество операций с жилыми помещениями в области в 2007 году сократилось на 13%.

По данным "Петербургской Недвижимости" за 2007 год, на 74% выросло количество предлагаемых к продаже котеджных поселков (если пересчитать в домовладения, рост будет еще внушительнее: на рынок вышли несколько весьма крупных проектов). Хотя и здесь данные компаний расходятся.

По статистике агентства "Итака", годовой прирост числа загородных проектов составил лишь 18%. (Компании используют разные методики подсчетов.) Больше всего прибавилось "организованного" предложения в третьем квартале - почти на 30% по данным "ПН" и 9% - по статистике "Итаки".

Средний квадратный метр (данные "ПН") в коттеджах подорожал на 40%. За год он догнал по цене "квадрат" в городских новостройках и стоит сегодня $2650.

Таун-хаузы за 2007-й подросли в цене меньше - лишь на 34% (опять же если говорить о средней стоимости метра). Сегодня "квадрат" такого жилья в Петербурге и пригородной зоне обойдется покупателю в $3100-3200, в Ленобласти ценники вдвое скромнее - $1500/кв.м.

Специалисты компании АРИН отмечают, что Курортный и Всеволожский районы постепенно теряют лидерство по объему строительства, деловая активность смещается в более отдаленные Выборгский и Приозерский. Активизируются девелоперы и на юге: в Ломоносовском, Гатчинском и Тосненском районах.

"Меньше всего ценники росли на объекты эконом-класса. Больше всего подорожала элита. Если год назад коттедж такого уровня можно было купить за $900 000-1 000 000, то сегодня эта планка поднялась до $1,3-1,4 млн", - говорит Ольга Трошева, руководитель загородного отдела департамента маркетинга "Петербургской Недвижимости".

От прогнозов по развитию ситуации на загородном рынке в 2008 году аналитики предпочли воздержаться.

Разница цен предложения на объекты первичного и вторичного рынка, $ и %

 Ежемесячное изменение цен на квартиры, %

Динамика удорожания кв.м коттеджей разных категорий (по отношению к концу 2006 года), %

Средние цены предложения, $/кв.м

Средние цены спроса, $/кв.м

По данным ЦРП "Петербургская Недвижимость"