+7 (904) 553-22-16

Все что нужно знать российскому инвестору на рынке зарубежной недвижимости

С увеличением спроса на зарубежную недвижимость меняется его структура – растет доля желающих не просто сберечь вывезенные из страны средства, но получить от инвестиций максимальную отдачу

Для покупателей «дач» на побережье главное, чтобы море было рядом – хоть в Болгарии, хоть в Греции

Для покупателей «дач» на побережье главное, чтобы море было рядом – хоть в Болгарии, хоть в Греции

Если верить статистическим данным, спрос на недвижимость за рубежом в 2007 году вырос по сравнению с 2006 годом в 1,7 раза. Спрос заметно растет уже три года, но до прошлого года это происходило не столь быстро. Например, в 2006 году спрос увеличился на 60% по отношению к 2005−му. Специалисты полагают, что в 2008−м тенденция не изменится.

Главная причина активизации спроса – рост благосостояния отдельных категорий российских граждан. Он вынуждает их искать места, куда можно вложить избыток средств так, чтобы они приносили доход или по крайней мере не обесценивались. Недвижимость за рубежом представляется в этом смысле вполне надежной сферой.

Азиатские приоритеты

По данным американской исследовательской компании Global Property Guide, в 2007 году американский рынок недвижимости рухнул, европейский – затормозился, зато стал развиваться Азиатско-Тихоокеанский регион.

На мировом рынке по росту цен на недвижимость в лидеры вышла Болгария – 30,6% (с учетом инфляции – 15,4% за десять месяцев 2007 года по отношению к аналогичному периоду 2006−го). Следом идет Шанхай, где рынок сильно разогрет и, несмотря на усилия правительства охладить его, показал рост цен в 27,85% за десять месяцев 2007 года. На третьем месте Сингапур, который при этом признан наиболее привлекательным для инвестиционных вложений: при росте цен на 27,6% инфляция там составила всего 2,66%. Более чем на 10% выросли цены на Филиппинах, в Колумбии, Южной Африке и Гонконге. Однако с учетом инфляции показатели будут ниже.

В Европе недвижимость в большинстве стран мало росла в цене, а в Ирландии цены даже упали. Это случилось впервые за последние 15 лет: эксперты отметили, что здесь наблюдался самый длительный период подъема цен на недвижимость среди развитых стран.

 Латвия заняла 12−е место (10,22%). Эстония и Литва – на четвертом (23,38%) и пятом (13,64%) соответственно. Однако с учетом инфляции картина и у них выглядит менее радужно: например, для рынка недвижимости Латвии реальный прирост цен оказался отрицательным (–1,02%, 29−е место в общем рейтинге).

Выбор места пребывания

Риэлторы утверждают, что англичане и ирландцы, как правило, первыми «открывают» новые страны, где выгодно инвестировать в недвижимость. И это стало определенным сигналом для инвесторов со всего света. Разогрев рынок, они на пике спроса продают недвижимость и перебираются в другую страну. Британский специализированный интернет-портал Homesgofast.com по результатам опроса в январе 2008 года определил, какие страны пользуются наибольшей популярностью у британцев для инвестиций в недвижимость. На первом месте оказался Дубай, где нет налогов на недвижимость и на доходы от нее. Затем следуют Бразилия и Египет из-за видовых квартир на берегу моря. Несмотря на плачевное состояние американского рынка, у британцев есть интерес к штатам Флорида и Нью-Йорк. На пятой позиции – Турция, что обусловлено потенциалом рынка недвижимости и мощным туристическим потоком.

У россиян свои ориентиры, которые не всегда соответствуют британским. Согласно статистике (учитывает только сделки через российские агентства), у наших граждан большим спросом пользуются Болгария (23%), Черногория (17%) и Испания (16%). Но далеко не все сделки с зарубежной недвижимостью проводятся с участием российских риэлторских фирм. Нередко россияне, пояснила Марина Васильева, руководитель департамента зарубежной недвижимости агентства «Адвекс Недвижимость», едут в страну и покупают недвижимость через местное агентство или у застройщика. По ее мнению, примерно на втором месте по спросу в действительности может оказаться Кипр: спрос на кипрскую недвижимость велик, а сделок в Петербурге проводится мало. Также, по данным международных экспертов, примерно половина покупателей недвижимости в Эмиратах – российские граждане, а в сегменте элитной недвижимости стоимостью от 1 млн долларов – вовсе 70%.

В Шенген, в Шенген!

Страновые предпочтения петербургских покупателей зарубежной недвижимости по некоторым позициям отличаются от общероссийских. По-прежнему пользуются спросом дома, расположенные на берегах теплых морей, в курортных местах, растет спрос на инвестиционные покупки, появился спрос на экзотические страны.

По словам Марины Васильевой, в сегменте недвижимости для отдыха на море питерцы по-прежнему предпочитают Болгарию и Испанию, но спрашивают также дома на юге Франции и в Италии. При этом в Болгарии основной массе покупателей интересны объекты стоимостью до 300 тыс. евро. Васильева отмечает невысокий спрос на турецкие «дачи»: «Зачем покупать, когда можно недорого съездить отдохнуть? Кроме того, в Турции не слишком спокойно: военные действия на границе с Ираком, база НАТО и т.д.».

Вызывают интерес покупателей, отмечает специалист по зарубежной недвижимости компании Belle Fleur Алексей Павлов, квартиры на побережье, которые можно выгодно сдать в аренду (Испания, Португалия, Франция, Италия) или в будущем получить прирост стоимости (Черногория, Болгария, Турция). Сегодня в Болгарии предлагаются самые дешевые объекты. «Однако цена растет на несколько тысяч практически каждые два месяца, – говорит Павлов. – За 30 тыс. евро, как два года назад, недвижимость на побережье уже не купить».

Интерес к Черногории, говорят риэлторы, ограничен размерами страны. По мнению Павлова, рост спроса здесь уже сегодня невысок из-за отсутствия доступных кредитов и высокой цены. Менеджер компании Interestate Марина Дацкевич также отмечает высокую среднюю цену черногорской недвижимости – 5 тыс. евро за 1 кв. м – и полагает, что покупатели через два-три года схлынут.

Кроме курортной недвижимости петербуржцы все активнее интересуются квартирами и домами в Европе. По мнению руководителя коммерческого отдела агентства недвижимости «Союз» Шамиля Музафарова, наибольший интерес в этом сегменте вызывают страны, где экономика более или менее стабильна и власти гарантируют право собственности на недвижимость. В частности, стабильный экономический рост сегодня демонстрируют Венгрия и Австрия, но самой экономически стабильной страной считается Германия.

Кроме того, Марина Васильева включает в перечень интересных для питерцев европейских стран Чехию, Финляндию и Швейцарию. Петербуржцами скуплено большинство объектов в Финляндии у границы с Россией. Теперь, по словам Васильевой, их покупательский интерес смещается все дальше от границы, к югу от Хельсинки. «Приезжать в Финляндию на автомобиле владельцы тамошней недвижимости теперь не хотят, поскольку на границе часты пробки и очереди, – поясняет она. – Предпочитают летать самолетом, а это дает возможность покупать недвижимость не только близко к границе». Тем не менее главная причина – не комфортный отдых в соседней Финляндии, а беспрепятственный въезд в Шенгенскую зону.

Третье направление – недвижимость экзотических для россиян стран – пока только развивается. По словам руководителя направления зарубежной недвижимости Северо-Западного агентства правовой информации Екатерины Беловой, «экзотические страны, например в Азии, стали более интересны покупателям, спрос на них растет». Из таких стран риэлторы выделили Панаму. По мнению Павлова, «доступные кредиты и динамично растущая экономика делают приобретение квартиры в Панаме выгодным вложением денег». Шамиль Музафаров утверждает, что в Панаме также выгодно приобретать коммерческие объекты, в частности туристической инфраструктуры. В зимнее время, отмечает Музафаров, в Панаме любят отдыхать канадские и американские туристы, которые также обеспечивают рост цен на панамскую недвижимость. Марина Дацкевич говорит, что растет спрос на Эмираты, а вместе с ним – цены: каждые два месяца они увеличиваются примерно на 30%.

Нежилые предпочтения

«Жилая недвижимость, безусловно, лидирует по спросу, – утверждает Екатерина Белова. – Бюджет покупки в основном до 100 тыс. евро за квартиру и до 300 тыс. евро за дом либо виллу». Кроме того, в сегменте жилой недвижимости наблюдается значительный крен спроса в сторону первичного рынка. «Вторичные объекты мало спрашивают. И даже если клиент приходит с целью купить объект вторичного рынка, часто покупает новое жилье. С точки зрения окупаемости первичный рынок лучше, потому что нет проблем с историей объекта и можно сдать его в аренду через управляющую компанию, которую создает сам застройщик», – поясняет Марина Васильева.

Пока нежилые объекты покупают нечасто, говорят риэлторы. Однако повышение интереса к инвестиционным покупкам неизбежно приведет к росту спроса на коммерческие объекты. «Инвесторов интересует вложение средств не только в жилую недвижимость для отдыха или получения дохода от аренды, но также инвестиции в нежилой фонд для развития собственного бизнеса или сдачи объекта в аренду, что приносит большую прибыль, – утверждает Екатерина Белова. – Сейчас очень четко прослеживаются вложения в новые рынки, где еще нет большого потребительского спроса. Это связано с надеждами на их дальнейшее развитие и, как следствие, повышение инвестиционной привлекательности».

По словам Шамиля Музафарова, нежилой недвижимостью сегодня больше интересуются петербуржцы, которые уже владеют жилыми объектами за границей. При этом он отмечает интерес к индустриальной недвижимости: «Основные деньги идут в промышленную, а не в жилую недвижимость. Инвестиции в строительство, например, коттеджного поселка – более рискованное предприятие, потому что многие европейцы предпочитают жить в домах, выполненных по индивидуальному проекту. Стандартный коттеджный поселок такой возможности не дает, поэтому продать строящиеся дома бывает трудно». Кроме того, по мнению Музафарова, в пользу нежилых объектов говорит более высокая доходность по сравнению с жилой недвижимостью.

Марина Дацкевич утверждает, что трудно выделить лидирующий сегмент, интересующий покупателей нежилых объектов: слишком разнообразны вкусы и пристрастия. В заявках встречаются и склады, и лесопилки, и земельные участки под строительство, не говоря уже об объектах туристической инфраструктуры.

В ответ на ваш запрос…

Спрос на рынке зарубежной недвижимости не всегда адекватен предложению. Для того чтобы торговать объектами в чужой стране, агентства заключают договоры с местными риэлторскими фирмами или с застройщиками. Причем нередко поиск подходящего партнера оказывается сложным делом. Таким образом, зачастую петербургские агентства могут предложить покупателю лишь те объекты, которые им буквально навязывают иностранные партнеры. Как правило, предлагают то, что хотят продать, говорит Марина Васильева. При этом в секторе коммерческой недвижимости нередко предлагают готовый бизнес – и непременно по максимальной цене. По словам Марины Дацкевич, для того чтобы агентство шло за спросом, а не диктовало покупателю, необходимо иметь множество партнеров, причем в большом количестве стран.

Как отмечают в Interestate, появились объекты, которые перепродают уже наши соотечественники. Например, в Болгарии и Черногории выставляется недвижимость, купленная два-три года назад. По словам Дацкевич, есть предложения от российских граждан по перепродаже квартир в строящихся дубайских небоскребах. На этом можно заработать еще до сдачи объекта, поскольку стройка длится долго. Соотечественники, которые выставили на продажу квартиры в Дубае, успели заработать до 50% годовых.

А вы не были на Таити?

Британскую точку зрения на перспективы мирового рынка недвижимости в 2008 году опубликовал Daily Telegraph. По мнению британских специалистов, среди наиболее инвестиционно привлекательных столиц мира – Рига, Таллин, Вильнюс, Бухарест, Братислава, Прага, Будапешт, Дублин и Лондон. Минимальная доходность в этих городах может составить 6−7% годовых.

Global Property Guide (без оглядки на российских граждан вообще и петербуржцев в частности), проанализировав ситуацию на мировом рынке недвижимости, выдала рекомендации по наиболее привлекательным в инвестиционном смысле странам. В частности, американские аналитики не советуют в 2008 году приобретать недвижимость в большинстве стран Европы, поскольку рынок там сегодня переоценен.

По данным американцев, недвижимость стран Балтии выросла в цене на волне экономического подъема, однако доходность объектов упала. Правильно оценены, по их мнению, некоторые районы Восточной Европы: несмотря на то что бум на рынке недвижимости там длился долго, он еще не завершен. Это делает интересной покупку объектов в Софии, Братиславе, Бухаресте, Будапеште. Например, София сумела сохранить инвестиционную привлекательность, несмотря на растущий интерес инвесторов к горнолыжным курортам в Болгарии. Будапешт хвалят за спокойную ситуацию на рынке. Братислава по-прежнему считается недооцененной, как и другие части Словакии. Также недооценены и потому пригодны для инвестирования, по мнению аналитиков, многие европейские морские курорты, в частности Греции и Турции.

Хорошую отдачу могут предложить «вновь открытые» Абу-Даби и Оман. Не возбраняется инвестировать в Иордан, пока низки цены в Аммане. Перспективным считается Египет: высокая доходность, низкие цены. Но инвесторов отпугивает непопулярность этого депрессивного региона. Вместе с тем американские аналитики не советуют инвестировать в Дубай с его непонятными сроками завершения строительства, по крайней мере отдельных объектов, а также в Южную Африку, где ожидается передел рынка после выборов 2009 года и цикличное охлаждение после пятилетнего роста.

Несмотря на рост цен в 2007 году, азиатский регион продолжает считаться перспективным, поскольку рынок все еще недооценен. Интересным представляется Китай, однако он закрыт для многих инвесторов: здесь не жалуют нерезидентов (за исключением девелоперов). Пик роста цен на недвижимость ожидается после Шанхайской олимпиады. Сегодня доходность от инвестиций в шанхайскую недвижимость оценивается в 8% годовых. Цены будут расти и в Австралии, а вот рынок Новой Зеландии собирается отдыхать.

Из-за торможения основных отраслей экономики США сегодня оказались переоцененными многие страны Карибского бассейна. Средняя цена 1 кв. м жилья на Карибах достигла 4 тыс. долларов. Лучшую доходность демонстрируют страны, где экономика растет, – Аргентина, Уругвай, Колумбия. С точки зрения сроков окупаемости с помощью аренды наиболее интересным признан остров Таити (семь лет). Второе по привлекательности место – Кишинев, столица Молдавии. Замыкает тройку лидеров столица Индонезии Джакарта. На постсоветском пространстве за Кишиневом следует Киев. Наименее вероятно отбить вложения в Монако (доходность 2,43% годовых) и Сингапуре (2,8% годовых) – для этого потребуется лет сорок.

Все пойдет в рост

По мнению петербургских риэлторов, относительно спроса на зарубежную недвижимость ситуация в 2008 году не изменится. «Спрос, несомненно, увеличится, вместе с ним возрастет и стоимость зарубежной недвижимости», – полагает Алексей Павлов. «Однозначно могу сказать, что спрос на зарубежную недвижимость будет расти, – говорит Екатерина Белова. – Но предполагается некоторая нестабильность как цен на недвижимость, так и спроса. Полагаю, что кризис США наложит свой отпечаток на рынки недвижимости».

Шамиль Музафаров уверен, что увеличится спрос на коммерческую недвижимость: «Будут покупать индустриальные объекты, объекты логистики, землю промышленного назначения под самостоятельное строительство».

Санкт-Петербург

«Эксперт Северо-Запад» №12 (360)/24 марта 2008

Елена Зубова