Преимущества и недостатки жилищных сертификатов.

Частные инвесторы до последнего времени могли сыграть на росте стоимости жилья либо через покупку квартиры или дома, что требовало от них вложений по меньшей мере $100 тыс., либо через приобретение паев закрытых фондов недвижимости. С недавних пор появился еще один инструмент, с помощью которого инвесторы смогут вкладывать свои средства в недвижимость, — жилищные сертификаты

Жилищные сертификаты (ЖС) — это, по своей сути, разновидность облигаций, которые выпускает компания-застройщик. Девелопер начинает строительство объекта и под этот конкретный проект осуществляет выпуск ЖС. В течение года идет их первичное размещение. Частные инвесторы могут приобрести любое количество ЖС — хоть на 100, хоть на 0,1 кв. м. Стоимость ЖС ежеквартально индексируется — в зависимости от роста цены на объект, инфляции и других показателей, которые прописываются в условиях выпуска. То есть по мере строительства дома ценность сертификатов также растет. Таким образом, инвестор, купивший сертификаты на раннем этапе строительства, справедливо имеет шансы на гораздо большую доходность, чем тот, кто вступил в проект на более поздней стадии (впрочем, установка цены 1 кв. м и стоимости сертификата полностью в руках застройщиков, которые в последние год-два стараются еще на ранней стадии строительства установить максимальные цены). После окончания строительства у человека, владеющего ЖС, есть два месяца на раздумья и два варианта действий: он может предъявить сертификаты девелоперу для погашения или приобрести на них квартиру. Рассчитывать на получение жилья могут покупатели, приобретшие сертификатов не менее чем на 30% площади квартиры. Впрочем, для того чтобы окончательно стать ее собственником, надо обладать пакетом сертификатов, объем которого эквивалентен площади жилья, и для вступления в права собственности требуется заключение отдельного договора.

Апологетами ЖС предполагается, что переход застройщиков к выпуску сертификатов способен убить сразу двух зайцев. Во-первых, наладить жизнеспособную схему финансирования строительства. Во-вторых, обеспечить доступ на жилищный рынок частным инвесторам, имеющим небольшие накопления. По мнению гендиректора Российского союза строителей (РСС) Михаила Викторова, жилищные сертификаты имеют все шансы на популярность. Девелоперам эта схема дает определенную налоговую выгоду (нет НДС). «Денежные средства, полученные эмитентом при осуществлении эмиссии ЖС, являются для него заемными. Поэтому выручка эмитента от продажи ЖС первому держателю, согласно Налоговому кодексу (НК), не будет облагаться налогом на прибыль, если цена размещения не превышает номинал бумаги. Налогом на добавленную стоимость (НДС) вырученные эмитентом от продажи ЖС денежные средства также не облагаются, поскольку, во-первых, получение заемных средств не относится к объекту налогообложения по НДС (ст. 146 НК РФ), а во-вторых, по НК реализация ценных бумаг не подлежит обложению НДС. При погашении сертификатов у эмитента также не возникает дохода, облагаемого налогом на прибыль и НДС», — объясняет гендиректор компании «Аврора консалтинг» Леонид Масалов. Кроме того, это совершенно законная для застройщика возможность получить более дешевое финансирование, чем банковские кредиты.

По словам сторонников ЖС, будущие покупатели сертификатов смогут приобрести квартиру дешевле, вложив деньги на ранней стадии строительства, но без рисков, связанных с «серыми» схемами — вексельными, предварительными договорами и другими. Конечно, если застройщик, у которого кто-то хочет купить квартиру, работает по ФЗ №214, то риски покупателя и без того минимальны. Проблема в том, что сегодня в соответствии с этим законом строится не более 10% объектов по всей стране. Остальные новостройки по-прежнему продаются по рискованным для покупателя схемам. Люди покупают — потому что покупка на стадии котлована зачастую позволяет сэкономить 10–30% стоимости жилья. Жилищные сертификаты дают возможность купить квартиру по минимальной цене, но при этом обеспечивают не меньшую безопасность для покупателя, чем 214−й закон. В законе о ЖС прописаны определенные требования к застройщику, планирующему эмиссию. «Их могут выпускать юридические лица, которые имеют в собственности или на праве аренды земельный участок и получили разрешение на строительство и утвердили проектную декларацию», — поясняет специалист юридической компании «Велес Лекс» Евгений Акимов. Кроме того, у компании обязательно должен быть поручитель или гарант, которым может стать банк, государство или муниципалитет.

Тем не менее, несмотря на данные требования, поводы для волнения у потенциальных владельцев ЖС остаются. Дело в том, что приобретение сертификата гарантирует право на определенное количество квадратных метров, но не оговаривает ни этажа, ни вида из окон, ни других параметров будущего жилья. «Таким образом, инвестор, набрав необходимое количество сертификатов для приобретения однокомнатной квартиры, может ее так и не получить, если свободными к моменту предъявления сертификатов останутся только квартиры большей площади», — замечает генеральный директор консалтинговой группы Walter Walls Сергей Листов. Правда, Леонид Масалов утверждает, что это решаемый вопрос: «Покупатель ЖС может закрепить за собой какую-либо квартиру, например через договор резервирования. При этом мы бы рекомендовали эмитенту заключать такой договор с покупателем, если последний приобрел сертификатов на сумму, близкую к 100% общей площади квартиры».

Но если нет возможности сразу выкупить необходимое количество сертификатов, то впоследствии у покупателя могут возникнуть определенные сложности. Например, за то время, пока он копил деньги на следующую порцию сертификатов (метров), какой-нибудь инвестор мог скупить свободные квартиры и выставить их на продажу по более высокой стоимости. «Кроме того, с появлением ЖС проблема предъявления несколькими лицами требований о передаче им одной и той же квартиры не исчезает, а приобретает новую форму, — рассказывает Сергей Листов. — Совокупная стоимость выпуска ЖС не может превышать общей площади соответствующего многоквартирного дома. Но при этом право требовать заключения договора купли-продажи предоставлено лицам, набравшим пакет ЖС стоимостью не менее 30% площади нужной квартиры. Остальную сумму при этом можно доплатить. То есть лицо, приобретшее 30% всего выпуска ЖС, может выкупить все квартиры в доме, а остальные владельцы сертификатов получат лишь право на их погашение и получение денежной компенсации».

Одно из основных преимуществ жилищных сертификатов для частного инвестора — возможность вкладывать относительно небольшие суммы. Ведь потребитель может купить один или несколько метров (сертификатов) и заработать на росте их стоимости. Вопрос лишь в доходности. «Времена, когда, инвестируя в дом на стадии котлована, можно было получить 80–130% прибыли при сдаче дома в эксплуатацию, прошли. Сейчас эта цифра находится в районе 20–35%», — говорит руководитель проекта компании «Масштаб» Игорь Сим. Но это в любом случае больше, чем ставка по депозитам. К тому же, если рассматривать рынок Подмосковья, то можно найти города, где доход будет еще больше. Другое дело, что стоимость сертификатов теоретически может как увеличиться, так и уменьшиться. Номинал жилищного сертификата в денежном выражении подлежит индексации, порядок которой указывается в решении о выпуске. Индексация может быть привязана к различным переменным (индексам), и они не могут изменяться по воле эмитента. «Такими индексами могут быть инфляция, курс валют и пр., но, скорее всего, застройщики пойдут на привязку индекса к стоимости 1 кв. м», — объясняют эксперты. То есть если спустя полгода после покупки сертификата 1 кв. м на данном объекте подорожал на 10%, то и стоимость ЖС выросла на столько же.

В глазах частных инвесторов у ЖС есть реальный конкурент — паи закрытых паевых фондов недвижимости (ЗПИФН). Последние во многом даже интереснее частнику, так как являются более гибким инструментом и, соответственно, увеличивают шансы на доход. «Структура ЗПИФа предполагает некоторую диверсификацию вложений, в то время как жилищный сертификат предусматривает инвестиции в конкретный дом. Преимущество жилищного сертификата объяснимо скорее с позиции эмитента, которому таким путем легче привлечь средства вкладчиков», — отмечает портфельный управляющий УК «Альянс РОСНО управление активами» Марианна Ткаченко.

Для застройщика схема выпуска ЖС также имеет свои минусы. Один из основных проблемных моментов, способных отпугнуть от идеи эмиссии, — высокий уровень требований, практически такой же, какой предъявляет к девелоперам ФЗ №214. Так, на момент регистрации выпуска ЖС застройщик обязан иметь готовую проектную документацию. А это опять-таки означает, что он уже до момента выпуска ЖС должен будет привлечь деньги для оплаты проектных работ и оформления прав на землю, что составляет значительную долю затрат на строительство. Еще один малоприятный момент состоит в том, что эмитент (застройщик) обязан выплатить обратившемуся к нему инвестору номинальную стоимость ЖС (с учетом индексации) в короткие сроки, определенные законодательством, на любом этапе строительства. «А в случае большого количества подобных обращений это может негативно сказаться на строительном процессе», — замечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Более того, если у застройщика нет финансового резерва, это может привести к банкротству компании.

Видимо, такие опасения и предопределили активность застройщиков по выпуску жилищных сертификатов. Пока лишь питерская компания ЛЭК сподобилась на эксперимент с ЖС. Осенью 2007 года она осуществила выпуск сертификатов на четыре своих объекта — монолитно-кирпичные жилые дома бизнес-класса. Стоимость 1 кв. м в них составляет от 40 до 50 тыс. руб. в зависимости от дома. Номинальная стоимость жилищного сертификата, выраженная в единицах общей площади жилья, соответствует 1 кв. м. Однако, к сожалению, даже этот пример нельзя считать началом работы жилищных сертификатов — все ЖС были выкуплены одним-единственным инвестором по закрытой подписке.