Механизм доверительного управления государственной недвижимостью в Санкт-Петербурге не заработал

Прошло более двух лет после проведения КУГИ Санкт-Петербурга первых конкурсов по предоставлению частным компаниям в доверительное управление (ДУ) объектов нежилой недвижимости. Опыт применения чиновниками нового инструмента ДУ сполна подтвердил наши пессимистичные опасения (см. «Призрак доверия [1]», «Эксперт С-З» №1−3 от 22 января 2007 года). В очередной раз перспективный механизм, нуждающийся, однако, в тонкой настройке, принесен в жертву, причем явно в ущерб эффективности распоряжения городской недвижимостью. Дополнительное подтверждение – обсуждение проблем ДУ, организованное газетой «Недвижимость и строительство Петербурга» и Гильдией управляющих и девелоперов (ГУД).

Надежды на успешность инструмента ДУ подкреплялись тем, что и закон «О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга», и пакет подзаконных актов вырабатывались в процессе пятилетнего диалога КУГИ и бизнес-сообщества в лице ГУД (см. «Формула доверия [2]», «Эксперт С-З» №45 от 28 ноября 2005 года). Чиновники признавали: частные компании смогут эффективнее управлять сложными объектами, где обитает много арендаторов и пользователей и требуется наводить порядок с эксплуатацией зданий, менять инженерию, выполнять ремонтные и даже реставрационные работы. Сохраняя в собственности города ценные объекты недвижимости, администрация с помощью ДУ могла бы добиваться улучшения их состояния и повышения рыночной стоимости.

Пообещав передать в ДУ 200 тыс. кв. м недвижимости, чиновники вскоре сократили объем ежегодного предложения до 50 тыс. кв. м. На деле же было предоставлено лишь четыре объекта (27 тыс. кв. м). А два последних года конкурсы вообще не проводятся. «Мы не скрываем, что сталкиваемся с серьезным сопротивлением. Оно возникает сразу, как только появляется информация о планах передачи объекта в ДУ, начинает оказываться давление со стороны пользователей и арендаторов», – признает заместитель председателя КУГИ Петр Яковлев. Арендаторов пугает перспектива постоянного присутствия на объекте профессионального управленца (вместо эпизодических контактов с сотрудниками КУГИ), который не только вникает в специфику использования площадей, но и может инициировать пересмотр арендных ставок, установленных по массовой методике, в соответствии с реальной рыночной оценкой. Управляющий может попытаться найти в действиях арендатора нарушения и получить основания для расторжения в судебном порядке договора аренды.

Степень беспомощности и ДУ, и КУГИ особенно колоритно проявляется в случае ООО «РЭО „Сервис“». Выиграв в декабре 2005 года конкурс, компания до сих пор не может прийти на объект на Измайловском проспекте: он занят колледжем, у которого договор аренды истек еще 2 декабря 1996 года. Более половины площадей колледж не использует в учебных целях, тем не менее освободить здание не удается: усилена его охрана, тянутся суды, идут в ход связи в ФСБ, звучат обвинения в рейдерстве и т.п.

Типичной проблемой оказывается расхождение между условиями конкурса (объем передаваемых в ДУ площадей, сроки их освобождения и т.д.) и действительностью. Первым сигналом стал конфликт компании «Бекар» с КУГИ при заключении в 2006 году договора на ДУ зданием-памятником на Невском. Помимо ряда нестыковок в информации оказалось, что уже в ходе конкурса с некоторыми арендаторами были на длительный срок перезаключены договоры по ставкам ниже рыночных. В частности, это удалось ОАО «Центральное агентство воздушных сообщений» – решение было пролоббировано через Смольный под предлогом «социальной значимости» нахождения авиакасс именно в этом здании. Подобный прием пользуется популярностью. Евгений Рязанцев, вице-президент ГУД и советник ООО «ВМБ-Траст», отмечает, что уже после того, как  компания выиграла конкурс по зданию на Большом проспекте П.С., ее поставили перед фактом: при помощи Смольного от ДУ «убежал» Восточно-Европейский институт психоанализа – с ним заключили договор безвозмездного пользования на 49 лет.

По словам Елены Никуличевой, заместителя генерального директора УК «Питер», получившей в ДУ здание на Невском проспекте, компании до сих пор не передано около 1 тыс. кв. м помещений. Они не освобождены «социальными» арендаторами, договоры с которыми истекли еще в 2005 году. Руководители УК «Питер», в отличие от коллег из «Бекара», не питали иллюзий по поводу возможности расторгнуть или пересмотреть договоры с арендаторами, которым покровительствуют в Смольном. Но, разумеется, при составлении бизнес-плана они рассчитывали, что смогут сдать в аренду эти площади по рыночным ставкам. Однако управляющий не вправе выселить таких арендаторов, а КУГИ, по сути, бездействует, не торопясь предоставлять льготникам другие помещения. Таким образом, в здании из 9 тыс. кв. м управляющий может распоряжаться 1 тыс. кв. м (это были незанятые площади, отремонтированные УК «Питер»). И то, что по итогам года вознаграждение управляющему составило «ноль рублей», Никуличева считает еще хорошим результатом.

Участники рынка ратуют за пересмотр методологии ДУ, ориентированной на извлечение городом максимального дохода (главный критерий конкурса – наибольшая сумма гарантированного дохода за пять лет управления). Глава АРИН Андрей Тетыш уверен: «Максимизация доходов оправдана в одном случае – если собственник намерен выжать все из здания и снести его через два-три года». Как справедливо подчеркивает Тетыш, город в каждом случае с учетом специфики объекта должен четко определять цели ДУ. При этом нужен механизм, позволяющий направлять доходы от ДУ на ремонт зданий и улучшение его качественных характеристик, – это азбука управления недвижимостью.

Представители КУГИ (на круглый стол не явились первые лица) предпочли не заметить предложение бизнеса о совместной работе по совершенствованию механизмов ДУ. В Смольном, очевидно, уже махнули рукой на эти хлопотные вопросы. Управлять недвижимостью привычным образом для чиновников и проще, и удобнее…

«Эксперт Северо-Запад» №9 (357)/3 марта 2008

Игорь Архипов