+7 (904) 553-22-16

Невзирая на то, что недвижимость за последний год заметно утратила инвестиционную привлекательность, ее стоимость замерла, закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости дают возможность заработать

Все аналитические обзоры свидетельствуют о том, что московское жилье почти перестало быть нишей, интересной для инвестиций. В то же время коммерческая недвижимость, которая устойчиво дорожает, остается почти недоступной для частного инвестора. Единственный инструмент, позволяющий войти на этот рынок даже с небольшим капиталом, это закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). Поэтому неудивительно, что фонды недвижимости за последний год не только не утратили популярность, но и нарастили ее.

Удвоение активов

ЗПИФы недвижимости на российском рынке существуют уже три года. Большинство первых фондов появились как инструмент, используемый крупными компаниями для оптимизации налогообложения. Недвижимая собственность фирмы переводилась в коллективное имущество фонда и, соответственно, освобождалась от налогообложения. Однако доля и функции ЗПИФН постоянно расширяются. «Даже крупные девелоперы, например Mirax Group, создают паевые фонды для финансирования своих проектов коммерческой недвижимости, поскольку это стало реальной альтернативой банковским кредитам, — рассказывает генеральный директор компании Prime City Properties Сергей Колегов. — ПИФы предполагают существенные налоговые льготы, а также более эффективно сохраняют недвижимость от рейдерских захватов».

Последний год оказался весьма плодовитым на появление новых фондов недвижимости.

По данным Национальной лиги управляющих (НЛУ), количество сформированных ЗПИФов за текущий год выросло со 150 до 270 штук. При этом стоимость чистых активов (СЧА) увеличилась на 76,8 млрд рублей, до 143 млрд, — это практически удвоение средств, что говорит об интенсивном развитии отрасли. Около 30% всех ПИФов в России сегодня составляют фонды недвижимости.

Условно все ЗПИФН можно разделить на рыночные и нерыночные. Из рыночных, пожалуй, следует выделить те, паи которых активно обращаются на ММВБ: их легко продать, что очень удобно — не нужно в течение нескольких лет ждать закрытия фонда (см. статью «Тайны закрытых фондов» D’ №22 от 19 ноября), или купить. Таких фондов на тот момент мы выделили 15 штук. Многие из них имеют достаточно демократичную цену пая — около 1000 рублей.

Фонды второго типа создаются для консолидации и защиты корпоративных и недвижимых активов, управления производственными активами («внутренняя аренда») и решения иных задач, не связанных с привлечением инвестиций. Рыночные фонды, как правило, ориентированы на внешних инвесторов и делятся в зависимости от профиля основной деятельности: девелопмент (development — развитие, расширение), рента или спекулятивные операции с недвижимостью.

Большинство из фондов девелоперские, которые вкладывают деньги пайщиков в строительство или реконструкцию зданий. Рентных фондов, зарабатывающих деньги, приобретая в коллективную собственность здания и сдавая их в аренду, сейчас всего лишь больше сотни. Остальные, как правило, фонды смешанных инвестиций. Правда, за последний год большое распространение получили земельные фонды. Ленд-девелопмент (land — земля) предполагает покупку, освоение и, возможно, застройку участка с целью повышения его стоимости.

Но в целом, как говорят эксперты, это деление фондов на виды условное: формально оно никак не закреплено, и поэтому четкой статистики по данному признаку нет. «Причем теоретически в течение срока жизни фонда он может сменить профиль», — замечает генеральный директор УК «Регион девеломпент» Валентина Волкова.

Прибыльное созидание

Никакие пертурбации рынка недвижимости, ни стагнация, ни кризис ликвидности пока не нанесли ущерба развитию сегмента ЗПИФН, и в первую очередь рентным. Например, доходность ЗПИФН «Коммерческая недвижимость» под управлением УК «Тройка Диалог» составила, по предварительным оценкам, более 15% годовых в рублях.

Подсчитать и сравнить доходность девелоперских ЗПИФН затруднительно из-за специфики их деятельности. В них прибыль образуется из разницы между стоимостью квадратного метра на стадии котлована и ценой продажи после окончания строительства. Если ориентироваться на динамику стоимости одного из ликвидных фондов «Арсагера — жилищное строительство», паи которого торгуются на ММВБ, то инвестор за прошедший год получил доход около 20%.

Часть закрытых ПИФов выплачивает доход пайщикам в течение отчетного года, а другие — только по окончании проекта. К тому же сами строительные проекты, как правило, долгосрочные и рассчитаны на хотя бы на два-три года, а чаще на более долгий срок. Поэтому один ЗПИФ может завершить за год, например, три проекта, получить по ним всю прибыль. А другой фонд за этот же год только инвестировал в проекты и доходности в отчетном году не показал, хотя на самом деле его проекты могут быть более эффективными и принести всю прибыль в будущем.

Закрытое будущее

Безусловно, рентные ЗПИФН сегодня являются одним из наиболее надежных инструментов, при этом их доходность даже при росте арендных ставок вряд ли в ближайшие годы поднимется больше 12–15%. На девелоперских проектах можно получить куда большую прибыль, но и риски, соответственно, выше. Правда, чтобы их дифференцировать, можно купить паи того фонда, которые инвестируют не один проект, а несколько разнопрофильных. И желательно в разных регионах.

При выборе фонда, как советуют эксперты, основное внимание стоит уделить не профилю деятельности, а конкретным проектам. «Доходность проектов, реализуемых через ЗПИФы, в 2007 году в большей степени зависела от параметров и условий реализации каждого конкретного проекта. А это обусловлено не столько рыночной конъюнктурой, сколько усилиями организаторов проектов. Поэтому прогнозировать сейчас доходность тех или иных фондов недвижимости довольно сложно. По опыту прошлых лет нередко стоимость активов некоторых фондов выстреливала в последние числа года, обеспечивая рост фонда и пая в два-три раза», — поясняет ведущий юрист компании IMAC Евгений Жук. Валентина Волкова соглашается, что перспективность и доходность ЗПИФов недвижимости определяет не тип активов, а конкретные объекты — их качество. Тем не менее она рекомендует частным инвесторам выбирать фонды с постоянным денежным потоком и выплатой дохода по паю — рентные и те из девелоперских, которые ведут строительство жилья (лучше несколько проектов) с параллельной реализацией квартир. Оба фонда обеспечат и прирост стоимости пая, и регулярные выплаты.

Мода на землю

По мнению Евгения Жука, наиболее перспективное направление для ЗПИФН — земельный девелопмент. «Оно оправдывает себя как на примере существующих уже с 2005–2006 годов фондов, так и ЗПИФов недвижимости, созданных в этом году, — утверждает он. — Зачастую после передачи земельных активов в фонд производятся нарезка участков, их межевание и кадастровый учет. Все это существенно повышает стоимость имущества. Максимально эффективным это бизнес-решение становится, когда через фонд финансируются интенсивное развитие участка (прокладка коммуникаций и т. п.) и его последующая застройка». Пока что-либо о прецедентах доходности трудно говорить, так как это появилось относительно недавно. Пожалуй, единственный пример — фонд «Солид недвижимость», паи которого с июля 2007 года начали торговаться на ММВБ. За этот период их стоимость выросла со 106 тыс. рублей до 115 тыс., впрочем, ликвидность там невысокая.

Другое перспективное направление для появления новых ЗПИФН — рынок коммерческой недвижимости. Поскольку, как поясняют специалисты, стагнация цен и уход покупателей коснулись только рынка жилья. «А торговая и офисная недвижимость довольно заметно выросла в цене. Несмотря на признаки некоторого перегрева, эти сегменты чувствуют себя уверенно: качественные объекты сдаются в аренду в кратчайшие сроки», — говорит старший консультант отдела управления фондами недвижимости УК «Тройка Диалог» Иван Кабулаев. Сергей Колегов подтверждает, что «доходность коммерческой недвижимости в Москве остается на высоком уровне — в среднем 20–30% при строительстве с нуля и 9–12% при покупке готового объекта». В связи с этим оба эксперта прогнозируют рост интереса инвесторов к ПИФам коммерческой недвижимости.