+7 (904) 553-22-16

В феврале правительство Петербурга должно рассмотреть и утвердить Концепцию развития терминально-складской инфраструктуры города.

Николай Асаул,

председатель Комитета по транспортно-транзитной политике:

– Мы включили классификацию складов в нашу концепцию, поскольку она давно вошла в жизнь профессионального сообщества. Ею оперируют и девелоперы, и консультанты, причем не только в рекламных целях. Фактически это сложившийся рыночный инструмент, и мы хотим придать ему официальный статус, чтобы в большей степени регламентировать взаимоотношения государства и бизнеса.

Так, при выкупе у частного собственника склада для государственных нужд, если он, к примеру, попадает в зону строительства дороги, или при обмене такого комплекса на равноценный, нам важно понимать, к какому классу относится объект.

А при строительстве складов в рамках госзаказа город должен будет четко сформулировать техзадание подрядчику, чтобы возведенный им терминал соответствовал современным стандартам качества.

Николай Пашков,

директор по профессиональным сервисам компании Knight Frank St. Petersburg:

– Классификация, приведенная в городской концепции, - это, по сути, аналитический продукт московского офиса нашей компании, давно зарекомендовавший себя на рынке. Однако эта классификация хороша для универсальных сухих складов, для которых она, собственно, и составлялась.

За ее рамками остаются низкотемпературные и наливные склады, открытые площадки для хранения и контейнерные терминалы. Если речь идет о классическом складе, этот инструмент действительно быстро сориентирует эксперта по части категории комплекса и соответствующего ей уровня арендных ставок, что станет базой для дальнейших переговоров с собственником.

Но чем поможет ему высота потолков или количество погрузочных доков, когда предстоит работать с площадкой, где поставлены в пять рядов контейнеры или насыпан песок? Я бы расширил и детализировал в концепции блок, посвященный классификации, включив в него описание разных функциональных типов складов и соответствующие рекомендации по их оценке.

Кирилл Малышев,

директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Saint-Petersburg:

– Важно, чтобы классификация соответствовала целям самой концепции. Насколько я понимаю, главная задача, которую ставит перед собой город, - рационально разместить складское хозяйство на территории Петербурга, ограничив по размеру и локации склады, расположенные в городской черте, и сосредоточив наиболее крупные терминалы за пределами КАД.

Чтобы помочь реализовать эту цель, нужно учитывать такие характеристики комплексов, как инженерное обеспечение, их пожарную и экологическую безопасность, качество подъездных путей, а также пропускную способность, чтобы оценить, какие грузовые потоки они генерируют. Все это позволяет сделать вывод о целесообразности размещения объекта в конкретной зоне.

Технические же подробности вроде максимальной нагрузки на квадратный метр пола или шага колонн, на мой взгляд, излишни. Во-первых, они интересны лишь потребителям, а во-вторых, сама классификация весьма условна. Можно ли отнести к категории А склад, сделанный под конкретный заказ по всем современным стандартам, но с рабочей высотой потолков не 11-12 метров, а только восемь?

Я считаю, что да. Кстати, на Западе, где рынок складской недвижимости значительно более развит и практически все объекты являются качественными, классификацию вообще практически не используют.

Поэтому в концепцию, на мой взгляд, достаточно включить наиболее общие характеристики складов.

Андрей Амосов,

консультант отдела складских помещений компании Jones Lang LaSalle:

– Утвердить на городском уровне такую классификацию надо было давно. Она структурирует рынок, позволяет более четко ориентировать девелоперов на создание качественного продукта. Надо, правда, учитывать, что у разных консультантов подходы к классификации несколько различаются.

Игорь Лучков,

директор департамента оценки и аналитических исследований компании Becar Commercial Property St. Petersburg:

– Классификация, безусловно, нужна как общий язык для профессионалов. Но лучше сформулировать наиболее общие условия, обойдясь без лишней конкретики. Иначе не избежать ненужных споров. Рынок складской недвижимости начал развиваться сравнительно недавно, он динамично меняется и пока менее прозрачен, чем, например, офисный сектор.

В предложенной классификации основной упор сделан на физические параметры складов и мало внимания уделяется качеству обслуживания арендаторов. Но современная логистика - это именно набор сервисов. Относя бизнес-центры к той или иной категории, мы учитываем профессионализм и качество работы управляющей компании, а в складской классификации это почему-то не нашло отражения.

Николай Вечер,

генеральный директор ООО "ЦПРН "Вечер":

– Заниматься классификацией объектов - дело профессионального сообщества, а не государства. Тем более у нас в стране все, что спускается сверху, как правило, воспринимается рынком негативно.

Если речь идет о выкупе объектов для государственных нужд, то он должен происходить по их рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. В своей работе эксперт может принимать к сведению используемые на рынке классификации, но они не являются его основным инструментом. На мой взгляд, государству нужно упрощать существующие процедуры, а не усложнять их.

"Недвижимость и строительство Петербурга", №4(488) 04.02.08,