Спекулянты уценят недвижимость

Отток денег с рынка акций может спровоцировать кратковременный рост цен на коммерческую недвижимость. Однако в долгосрочной перспективе инвестиционная волна поспособствует скорейшему насыщению рынка и устранению сверхдоходов

Кризис на фондовом рынке неизбежно вызвал новую волну интереса к рынку недвижимости. Понесут ли инвесторы свои деньги с рынка акций на рынок недвижимости? Приведет ли это к новому витку цен на жилье и офисы? Повлияет ли это на объем предложения на рынке?

Надо сказать, что и без фондового кризиса рынок недвижимости, прежде всего коммерческой, остается довольно горячим. Цены на офисы растут, на торговые и складские помещения — сохраняются на высоком уровне, спрос пока не удовлетворен. В случае развития кризиса на мировых финансовых рынках российскую недвижимость почти наверняка накроет волна инвестиционных денег, выведенных с биржи. Это может привести сначала к резкому конъюнктурному скачку, а затем к такому же резкому увеличению объема предложения и долгожданной стабилизации цен.

Обвенчанные кризисом

Взаимосвязь рынка недвижимости и фондового рынка многим кажется неочевидной и неоднозначной. Когда о ней заходит разговор, эксперты обычно вспоминают 1998 год. Тогда рынок недвижимости реагировал на дефолт с шестимесячным запозданием, лавинообразного падения цен не произошло. По мнению многих, это яркое свидетельство повышенной устойчивости рынка к серьезным экономическим передрягам.

С приведенными доводами трудно не согласиться. Действительно, мировой опыт показывает, что рынок недвижимости реагирует на экономические потрясения с временным лагом. Но не стоит сбрасывать со счетов масштабные структурные изменения, которые произошли в мировой экономике, в том числе в России. В 1998 году участники российского рынка недвижимости имели весьма смутное представление о рынках капитала, долговом финансировании или ипотечном кредитовании. Однако в последние годы застройщики только и делают, что оперируют этими терминами, а акции нескольких крупных российских компаний даже торгуются на Лондонской бирже. Офисные, торговые комплексы, жилье приобрели черты глобальных активов и стали рассматриваться как альтернативные фондовому рынку инвестиционные инструменты.

Первые плоды такого взаимопроникающего влияния пожинают отечественные девелоперские и строительные компании. Реакцией на ипотечный кризис в США стало резкое падение стоимости их акций. В некоторых случаях котировки обвалились ниже цены размещения, а сегодня лихорадочно скачут то вверх, то вниз. Кроме того, девелоперы сталкиваются с трудностями в привлечении внешнего финансирования. По словам гендиректора компании Accent Real Estate Investment Managers Виктора Шлепова, существенно сократился доступ девелоперов к рынку капитала, произошло ужесточение условий долгового финансирования. «Раньше банки, которые выдавали кредиты застройщикам, рефинансировали их на Западе. Сейчас количество желающих на Западе покупать такие кредиты резко сократилось, следовательно, стоимость денег возросла», — поясняет он. В такой ситуации многие девелоперские проекты оказались под угрозой срыва. Возросла потребность застройщиков в альтернативных способах финансирования. В частности, в прямых инвестициях.

По словам президента девелоперской компании «Открытие-Недвижимость» Александра Вагина, сегодня многие проекты строительства офисных и торговых центров вызывают большой интерес крупных финансовых структур. «Заметно, что многие застройщики, купившие большое количество площадок за короткий срок, не в состоянии привлечь финансирование. Многие проекты действительно с дисконтом перекупаются крупными компаниями», — подтверждает управляющий партнер компании «Новое качество» Михаил Гец.

Такие сделки совершаются не только на рынке коммерческой недвижимости, но и в сегменте жилищного строительства. Например, недавно группа компаний ПИК продала Сингапурской правительственной инвестиционной корпорации (GIC) 25% в проекте по строительству 1 млн кв. м жилья в Подмосковье за 233 млн долларов. По мнению экспертов, привлечение соинвестора позволит строительному холдингу не увеличивать задолженность группы перед банками.

Офисы накроет волной

Что будет дальше? У экспертов нет единого мнения. Однако большинство из них не исключают резкого притока инвестиций с фондового рынка в недвижимость. «На развитых рынках капитала недвижимость является альтернативой инвестициям на фондовом рынке. Этот вариант менее рискован, однако дает и более низкий уровень доходности. Когда настроения инвесторов пессимистичны, они снижают риск своего портфеля, перекладывая деньги из акций непосредственно в недвижимость и в фонды недвижимости», — говорит главный аналитик ИК «LBO Альянс» Алексей Мальцев.

В первую очередь на рынок недвижимости с рынка акций придут крупные инвесторы, поскольку для мелких операции на рынке недвижимости связаны с высокими транзакционными издержками, а индустрия фондов недвижимости, куда можно было бы вложить деньги, пока не развита.

По общему мнению, скорее всего, такие игроки будут вкладываться в активно растущие региональные рынки коммерческой недвижимости — как в готовые объекты, так и в инвестиционные проекты. По мнению консалтинговых компаний, московский рынок коммерческой недвижимости менее привлекателен с точки зрения доходности: он постепенно насыщается, обостряется конкуренция.

Теоретически новая волна инвестиций в региональные проекты может спровоцировать взрывной рост цен, поскольку спрос на коммерческую недвижимость пока еще превышает предложение, а качественных проектов не так уж много. Однако вряд ли это продлится долго. Тем более что самые агрессивные инвесторы на российском рынке недвижимости — фонды частных инвестиций, созданные специально для скупки недвижимости, — стали менее активными. Они, как правило, использовали долговое финансирование, сейчас ставшее менее доступным из-за кризиса. «В начале года многие эксперты давали оптимистичные прогнозы относительно темпов роста инвестиционных сделок на рынке недвижимости. Но количество таких сделок не возросло», — констатирует г-н Шлепов.

Место частных инвестфондов могут занять «перебежчики» с фондового рынка. Однако этот процесс будет растянут во времени. Кроме того, напуганные нестабильностью биржевые инвесторы, скорее всего, станут крайне консервативно оценивать риски, попутно выжимая из продавцов недвижимости максимально возможные скидки и отказываясь от вложений в объекты с плохим расположением и с плохим набором арендаторов (а таких проектов на рынке в избытке).

В свою очередь, проблемы с привлечением долгового финансирования заставят продавцов недвижимости быть сговорчивее. «Многие инвесторы уже сегодня отказываются от сделок, в которых фигурируют явно завышенные цены. Они не хотят рисковать, покупая квадратный метр в незавершенных офисных комплексах по 15–12 тыс. долларов при себестоимости строительства не более 2,5 тыс. за метр. Многие продавцы привыкли, что цены только растут. Но это не может продолжаться вечно», — заключает г-н Гец.

Жилье останется в стороне

А вот рынок жилья инвестиционная волна, по всей вероятности, обойдет стороной. Во-первых, из-за неоднозначной рыночной конъюнктуры. В прошлом году цены на жилье незначительно снизились, покупательская активность оставляет желать лучшего, условия ипотечного кредитования ухудшились. Во-вторых, реализация проектов на этом рынке сопряжена с повышенными административными сложностями и рисками.

Сомнительно, что игроки фондового рынка будут «перекладываться» в жилье. «Инвесторы умеют считать деньги и понимают, что сдача квартиры в аренду приносит пять процентов годовых. Выгоднее положить деньги на банковский депозит», — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Впрочем, оговаривается наш собеседник, нервозность, царящая на фондовом рынке, может послужить надуманным поводом для взвинчивания цен на квартиры. В начале года рост на вторичном рынке замедлился. Но в последние две недели продавцы резко повысили цены предложения. По мнению г-на Репченко, не исключено, что в ближайшее время жилье будет дорожать на 3–5% ежемесячно, однако потом цены вновь остановятся.

Илья Ступин