На московском офисном рынке наметилась тенденция к увеличению количества вакантных площадей

На московском офисном рынке наметилась тенденция к увеличению количества вакантных площадей. Так рынок отреагировал на резкий рост арендных ставок и объемов строительства

В последнее время участники рынка коммерческой недвижимости неохотно раскрывают арендные ставки на торговые площади и склады. Видимо, потому что похвастаться им нечем. Цены в этих сегментах растут незначительно — темпами, сопоставимыми с инфляцией. А вот продавцы офисной недвижимости потирают руки. В 2007−м офисы в Москве резко подорожали. Рынок разогрели отечественные и западные компании, многие из которых приобретали большие объемы офисных площадей для собственных нужд, а также с целью размещения свободного капитала.

 «Невероятно, но арендные ставки на некоторые объекты, расположенные в центре Москвы, в прошлом году выросли вдвое. Если в 2006−м максимальные арендные ставки на офисы класса А внутри Бульварного кольца составляли тысячу долларов за квадратный метр в год, то в минувшем году было заключено несколько сделок по цене две тысячи долларов», — констатирует начальник по работе с корпоративными клиентами компании Jones Lang LaSalle Андрей Постников.

В среднем цены на офисную недвижимость в столице за год выросли на 30–50%. Объем поглощенных площадей увеличился примерно на 25% — с 1,5 до 2 млн квадратных метров. При этом коэффициент вакантных офисов классов А и B+ в течение года оставался на уровне 2–2,5%. И лишь в IV квартале, по данным компании Colliers International, количество свободных площадей класса А резко увеличилось до 8%. «Высокие темпы роста арендных ставок на офисы, особенно расположенные в центре Москвы, связаны с ограничениями на реализацию офисных проектов. Кроме того, до сих пор Москва остается финансовым, административным и культурным центром страны. По моим оценкам, дефицит офисов в Москве составляет три-четыре миллиона квадратных метров качественных площадей», — говорит заместитель директора инвестиционного департамента банка «Российский кредит» Аркадий Воловник.

Бурное повышение арендных ставок уже заставило многие растущие компании, которые до недавнего времени базировались в центральной части города, перемещаться в менее престижные районы Москвы: к Третьему транспортному кольцу и МКАД. Например, корпорация «Уралсиб» решила арендовать значительные площади в бизнес-парке «Гринвуд», расположенном на внешней стороне МКАД, между Волоколамским и Ленинградским шоссе. «Впервые банк переведет основную часть своих сотрудников в бизнес-парк на МКАД», — комментирует эту сделку один из экспертов. По его оценкам, квадратный метр нового «бизнес-жилища» обошелся финансистам (с учетом скидок) примерно в 400 долларов в год: разместиться в центральных районах города по таким расценкам невозможно.

Как отмечают риэлтеры, пока не наблюдается резкого ценового разрыва между офисами, расположенными вблизи Третьего транспортного кольца, и комплексами, построенными в районе МКАД, добраться до которых общественным транспортом зачастую непросто. Разброс цен на такую недвижимость составляет от 500 до 800 долларов за квадратный метр в год. Впрочем, пока на долю офисов, расположенных за чертой города, приходится около 5% всех проектов, выставленных на продажу. В ближайшие годы объем предложения такой недвижимости будет расти, а цены — корректироваться в зависимости от транспортной доступности зданий и уровня комфорта.

Децентрализация — то есть смещение основных объемов строительства за пределы мегаполиса — наблюдается и в сегменте торговой недвижимости. «В Подмосковье бум строительства торговых центров. До 2009 года планируется построить около 20 центров в крупных городах Подмосковья общей площадью примерно миллион квадратных метров», — говорит руководитель департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. В 2007−м объем предложения торговых площадей в Москве возрос на 17%, что уже привело к стабилизации ставок аренды в этом сегменте рынка.

Подобная картина наблюдается на рынке складской недвижимости. Объем предложения складов в минувшем году увеличился примерно на 50%. По данным Colliers International, за год арендные ставки поднялись на 5–7%. В компании Blackwood сообщили, что разброс цен на складские площади класса А составляет 135–150 долларов за квадратный метр в год. Класс В ненамного дешевле: 115–130 долларов в год без учета налогов и прочих расходов. Примерно по таким же ставкам складская недвижимость сдавалась в аренду и в прошлом году.

«Рынки торговой недвижимости и складов уже насыщены. На них сохраняется высокий уровень активности, свободных площадей мало, однако нет резкого превышения спроса над предложением», — констатирует г-н Воловник из банка «Российский кредит».

Аналитики консалтинговых компаний предполагают, что, несмотря на увеличение объемов строительства всех видов коммерческой недвижимости, в 2008 году рост цен на нее продолжится. Во-первых, постоянно сдвигаются сроки реализации новых проектов (в том числе из-за изменений в системе административного регулирования рынка). Например, в 2007−м введено лишь 50% заявленных ранее торговых площадей. Во-вторых, сохраняется повышенный спрос на недвижимость для бизнеса со стороны растущих российских компаний и крупных западных корпораций.

Впрочем, почти наверняка темпы роста арендных ставок снизятся. «В 2007−м было заявлено о начале строительства нескольких крупных торговых проектов, реализация которых существенно увеличит уровень предложения на рынке качественных торговых площадей. В ближайшие годы ожидается снижение темпов роста инвестиций в торговую недвижимость Москвы за счет перераспределения инвестиционных средств в региональные проекты с более высоким уровнем доходности», — полагает г-жа Широкова из компании Blackwood. Предположительно рост арендных ставок на торговую и складскую недвижимость в новом году не превысит 7–10%.

Пора охладиться и офисному рынку. Управляющий партнер компании «Новое качество» Михаил Гец прогнозирует, что в 2008 году арендные ставки и цены сделок купли-продажи поднимутся только на 10–15%. «Предложение на рынке увеличивается нарастающими темпами», — поясняет он. По мнению г-на Постникова из компании Jones Lang LaSalle, окончательная стабильность наступит в офисном сегменте не ранее чем через два года. Он предполагает, что к этому времени установится баланс между спросом и предложением, а объем вакантных площадей возрастет примерно до 8–10% (считается, что такой уровень характерен для сбалансированных рынков).

Возможно, резкое увеличение объема свободных площадей, зафиксированное аналитиками компании Colliers International, — первый признак грядущей стабилизации. Охлаждение рынка может ускориться в том случае, если снизится спрос на офисы со стороны западных компаний, пострадавших от кризиса на мировых финансовых рынках.

Илья Ступин

«Эксперт» №5(594)  /  4 февраля 2008