В 2008 году могут изменится условия выдачи займов и их доступность на рынке ипотечного кредитования

Сегодня россияне достаточно хорошо осведомлены об условиях получения кредита на покупку жилья, но вряд ли кто-нибудь знает о сложностях, с которыми сталкивается заемщик в случае дефолта. Массовые банкротства случаются даже в странах со стабильной экономикой. Пример - ипотечный кризис в США, который грянул в конце 2006 года и приобрел наиболее острые формы в августе 2007-го. Его эхо докатилось и до России.

Отечественная система жилищного кредитования - накануне больших перемен. В первую очередь изменения коснутся условий выдачи займов и их доступности. Время легких ипотечных кредитов прошло. Например, уходят в прошлое ссуды без первоначального взноса.

Теперь, чтобы реализовать мечту о новой квартире, россиянину нужно иметь не только желание и официальную заработную плату, но и собственные средства на первый взнос.

По данным АИЖК, в первом полугодии 2007-го доля просроченных платежей по ссудам выросла более чем втрое - с 0,75% (261 млн рублей) до 2,5% (1,3 млрд). Но невзирая на это сегодня положение дел в России остается довольно стабильным, и по всем показателям наблюдается положительная динамика (табл. 1 и 2).

Благосостояние населения в целом растет. Трудоспособные граждане в надежде на стабильный доход и повышение зар-платы в будущем активно занимают деньги у банков как на потребительские товары и услуги, так и на покупку жилья. Гарантии, что все кредиты будут погашены в срок, никто дать не сможет.

Однако прежде чем решиться взять деньги под залог недвижимости, заемщик должен четко представлять варианты развития событий, если он не сможет рассчитаться по долгам.

Специалисты Фонда имущества проанализировали публикации в ряде СМИ и пришли к выводу, что сведения, которые может почерпнуть потенциальный заемщик, сводятся в основном к описанию преимуществ покупки жилья и примерных условий выдачи средств под залог приобретаемой (либо имеющейся) недвижимости. Информации о том, как быть в случае дефолта, практически нет.

Мы считаем, что заемщик, оказавшийся в трудном финансовом положении, должен знать: законодательство предоставляет ему выбор действий по погашению долга перед банком. По закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» заложенное имущество может быть продано по инициативе банка.

Достаточное основание для этого - нарушение сроков платежей более трех раз в течение 12 календарных месяцев. При этом каждая просрочка может быть незначительной, а сумма задолженности несопоставимо малой по отношению к стоимости объекта. Другие основания могут быть предусмотрены в конкретном договоре с кредитором.

Кроме того, банк имеет право требовать досрочной выплаты ссуды, если заемщик нарушает правила пользования заложенным имуществом. Например, не обеспечивает сохранность объекта, проводит несанкционированную перепланировку и пр.

А если клиент не в состоянии досрочно погасить кредит, банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество, даже если гражданин продолжает исправно платить по изначально предусмотренному графику. Эти нормы закреплены в ст. 50 (п.2) закона об ипотеке.

Нужно четко понимать: если банк выдвигает обоснованное требование об обращении взыскания на квартиру, это всегда означает лишение должника этой недвижимости. После ее продажи заемщика и членов его семьи снимают с регистрационного учета и выдворяют на улицу. Отсутствие альтернативного жилья у банкрота не является препятствием для выселения.

Как правило, в случаях дефолта заемщика банки обращаются в суд. Если требования кредитора обоснованны, суд выносит решение о продаже предмета залога с публичных торгов. После этого банк предъявляет исполнительный лист в Службу судебных приставов, которая арестовывает объект и передает его для реализации Российскому фонду федерального имущества (РФФИ).

Такой порядок решения спора имеет несколько существенных недостатков (см. схему на стр. 5).

В ходе судебного разбирательства должник несет довольно значительные расходы: госпошлина, экспертиза, штрафы, исполнительский сбор, пени, повышенные проценты и т.д. Кроме того, процедура может растянуться надолго (жалобы, апелляции, рассмотрение дела в нескольких инстанциях, судебные ошибки и пр.), в течение которого банк, как правило, начисляет пени и повышенные проценты по кредиту.

Мы тщательно проанализировали несколько реальных случаев банкротства заемщиков и пришли к выводу, что в таком случае сумма их долга увеличивается более чем на 20%.

Для наглядности возьмем исполнительный лист должника по ипотечному кредиту, которого суд обязал выплатить банку 60 млн рублей. Заметим, что сумма долга могла составлять не 60, а 52-54 млн рублей, все остальное - судебные издержки.

Предположим, заложенное имущество стоит 180 млн. Процедура начинается с передачи банком исполнительного листа судебному приставу. С этого момента заемщику для погашения долга отводится пять дней. В противном случае с него взыщут исполнительский сбор в размере 7% от суммы долга, в данном варианте - 4,2 млн рублей. Резонно предположить, что если клиент не мог погашать ежемесячные проценты, то вряд ли он способен за пять дней собрать сразу 60 млн.

Арестованный залог передается на реализацию РФФИ. Последний взимает с должника за организацию торгов еще 5%, но уже не от суммы долга, а от стоимости арестованного имущества (со 180 млн), то есть еще 9 млн рублей. В результате такого нехитрого документо-оборота между разными ведомствами сумма долга заемщика подросла на 22% - с 60 до 73,2 млн рублей (4,2 млн - исполнительский сбор и 9 млн - за организацию торгов).

Необходимо добавить, что ни банк, ни заемщик не могут повлиять на выбор организации, которая будет проводить торги. Соответственно при недостаточно грамотной рекламной кампании либо малой известности продавца велика вероятность, что объект будет продан с незначительным превышением начальной цены, в то время как должник крайне заинтересован в максимальной цене продажи.

Также следует помнить, что объект, в отношении которого велось судебное разбирательство, вызывает у потенциальных покупателей меньше доверия, чем лот, не имеющий такой истории.

Закон «Об ипотеке…» предусматривает вариант, позволяющий избежать суда при банкротстве заемщика. Правда, представители банков не спешат информировать о нем своих клиентов, прежде всего из-за отсутствия достаточного опыта в этом направлении.

Банк и заемщик могут заключить нотариальное соглашение об удовлетворении требований кредитора за счет продажи заложенного имущества. Стороны оговаривают все существенные условия предстоящей сделки: начальную цену объекта, выбор продавца, порядок перечисления средств, сроки организации торгов.

Затем банк заключает договор поручения с выбранной организацией-продавцом, и объект выставляют на торги. Вырученные деньги идут на оплату услуг организатора аукциона и на погашение долга, оставшаяся сумма передается заемщику.

Такой порядок урегулирования спора имеет несколько преимуществ. Прежде всего, отпадает необходимость оплачивать исполнительский сбор и судебные издержки, что крайне важно для должника.

Правда, услуги продавца необходимо компенсировать при любой схеме. Возможность выбора организатора торгов с опытом и хорошей репутацией, а также отсутствие «судебной» истории объекта увеличивают шансы на успешную реализацию залога по максимально возможной цене.

На оставшиеся после оплаты долга средства гражданин может приобрести, например, квартиру меньшей площади либо комнату. Наконец, данная схема значительно экономит силы и нервы сторон, в первую очередь - должника.

Фонд имущества предлагает включать в стандартный текст кредитного договора следующую оговорку: «В случае возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога стороны договорились рассмотреть возможность внесудебного порядка урегулирования данного вопроса. При недостижении согласия по условиям соглашения о внесудебном порядке взыскания спор подлежит рассмотрению в судебном порядке».

Кстати, в прошлом году с торгов Фонда были успешно реализованы три заложенных объекта недвижимости, два из которых попали на аукцион минуя судебную инстанцию.

В конце января Фонд подписал соглашение о сотрудничестве с Ассоциацией банков Северо-Запада. Стороны договорились взаимодействовать при реализации заложенного имущества, используя преимущественно внесудебную схему разрешения спора в случае банкротства заемщика.

http://www.estate-gazeta.ru/nums/13999.html