Главные показатели развития ипотечного рынка в конце 2007 году начале 2008 года

Разговор в банке:

«У вас такой уровень доходов, что кредит вам, наверное, и не нужен…»

Главные показатели, характеризующие развитие ипотечного рынка в 2007 году, могут вселить оптимизм даже в самого упертого скептика. В денежном выражении рынок увеличился в два с половиной раза: объем ипотечной задолженности составлял 200 млрд рублей в 2006 году, около 500 млрд - в 2007-м. Количество заемщиков тоже растет, хотя и заметно медленнее (точных цифр пока нет). Однако в этом поступательном развитии кроются симптомы будущих проблем.

Мировой финансовый кризис пока обходит Россию стороной. По крайней мере, ведущие аналитики уверены, что кризис ликвидности, охвативший западный финансовый мир, непосредственного влияния на отечественную сферу кредитования не окажет.

Правда, проблемы с рефинансированием ипотечных портфелей побудили многие банки в конце года повысить ставки на 0,5-1%. Крупные игроки (Сбербанк, ВТБ 24 и некоторые другие) немедленно воспользовались ситуацией, чтобы переманить клиентуру у конкурентов. Впрочем, участники рынка вполне справедливо замечают, что при росте цен на жилье в 20-40% за год (а сегодня и эти прогнозы кажутся весьма сдержанными) «лишний» процент по кредиту вряд ли будет играть решающую роль.

Глава Сбербанка РФ Герман Греф высказал предположение, что во втором квартале 2008-го ставки еще подрастут.

По мнению генерального директора АИЖК Александра Семеняки, к 2010 году объем ипотеки вырастет до 1 млн кредитов.

В 2006-м на каждого россиянина приходилось чуть более 1000 рублей ипотечной задолженности, в 2007-м этот показатель превысил 3000 рублей.

По приблизительным оценкам АИЖК и Ассоциации российских банков, с помощью ипотеки проводится около 10% сделок на квартирном рынке. (Правда, нигде не указано, сколько в этой доле конечных покупателей, финансирующих всю «цепочку» промежуточных сделок.)

Пока и по уровню проникновения ипотеки, и по доле ипотечного кредитования в ВВП (около 1,5%) мы настолько далеки и от европейских развитых стран, и от (тем более) США, что их проблемы нам кажутся посторонними.

Беда лишь в том, что по ценам на жилье мы стремительно догоняем Европу, а Москва, Петербург и Екатеринбург уже сравнялись со многими европейскими столицами.

И в этих условиях ипотечный кредит из экзотического инструмента для немногих избранных превращается в обременительный, неудобный, но во многих случаях едва ли не единственный вариант улучшения жилищных условий. Или воспринимается как возможность зафиксировать цену, избавляя себя от необходимости нервно следить за колебаниями рынка, который упорно, вопреки заклинаниям чиновников разного уровня, все лезет и лезет вверх.

Московские аналитики уже подсчитали: даже при сегодняшней стоимости аренды жилья, вместо того чтобы брать кредит и ежемесячно выплачивать от $1000 до $2000, можно снять квартиру, и еще приличная сумма останется. Если ее не тратить, а регулярно складывать на депозит, через 8-10 лет удастся, может быть, накопить на собственную квартиру. (Тут авторы подобных расчетов немного лукавят: кто ж знает, сколько будет стоить та квартира через 10 лет…)

В Петербурге картина заметно отличается от среднероссийской: размер кредита - побольше, более популярны валютные займы. Но ипотечная динамика следовала за общими закономерностями: в середине года наметился некоторый спад, финансисты было загрустили, и вдруг в четвертом квартале заемщик пошел косяком, как лосось на нерест! Результат: за год петербуржцы оформили 18 648 ипотечных ссуд на сумму 46,8 млрд рублей.

Конкуренция за проценты по этим платежам развернулась нешуточная. За 2007 год в Петербурге прибавилось полтора десятка банков, работающих с ипотекой по собственным программам (не привязанным к стандартам АИЖК). На местный рынок вышли отечественные Ханты-Мансийский банк, РосЕвроБанк, Инвестторгбанк, Связь-Банк; развернул ипотеку индийский ICICI, приступили к выдаче кредитов Swedbank, ДжиИ Мани банк…

В отличие от многих регионов «стандартные» займы у петербуржцев повышенным спросом не пользуются. Ужесточение федеральных требований, объявленное в конце 2007-го, не преминуло сказаться на объеме таких ссуд: два десятка участников федеральной программы, рефинансирующих свои кредиты в АИЖК, в IV квартале все вместе заняли 13,8% рынка. Показатель неплохой, но до лидеров - далеко.

Дело не в том, что требования АИЖК неразумны или не соответствуют ожиданиям заемщиков. Просто у многих потенциальных клиентов нет накоплений, достаточных для первоначального взноса. И со справкой 2НДФЛ у многих проблемы. По тем же причинам так резко выросло предложение услуг со стороны «серых» брокеров: они-то любую справку «нарисуют».

И различные потребительские общества продолжают процветать именно потому, что количество граждан, для которых банковский кредит недоступен в принципе, никак не уменьшается.

Добропорядочный заемщик оказался в «ножницах»: банки минимизируют риски, выдвигая более жесткие условия, а жилье при этом упорно дорожает.

Ответственные лица успокаивают публику, объясняя, что реальные доходы горожан растут даже быстрее, чем цены на «квартирные» цены. Однако средний размер кредита в коммерческих банках за год вырос с $35 000-40 000 до $90 000-100 000…

Участники рынка высказывают и такое предположение: «недоступная» ипотека ограничивает количество покупателей и тем самым служит естественным ограничителем для роста цен.

Однако, как замечает, например, руководитель Финансовой компании «Филин» Владимир Медведев, «повышение стоимости денег действительно ведет к сокращению количества сделок - но только после того, как перестают действовать фундаментальные факторы, вызвавшие рост цен на жилье».

К числу таких факторов Владимир Медведев относит рост реальных доходов населения (на 10-12% в год), ограниченное предложение нового жилья (обусловленное неразвитостью стройиндустрии, дефицитом стройматериалов и инженерно освоенных территорий).

Главный же дефицит, который до сих пор никто корректно не может рассчитать, - это накопленная неудовлетворенность жилищными условиями. Сколько квадратных метров надо петербуржцу, чтобы он не старался заложить треть (если не половину) своих доходов на 10-15 лет вперед?

Сколько еще лет «хрущевки» будут считаться приемлемым, а иногда и приличным жильем? Социологических и маркетинговых исследований по этой тематике практически нет, а без этих данных прогнозировать спрос даже на два-три года вперед не имеет смысла.

Президент Владимир Путин в одном из выступлений задал новый ориентир: надо строить 1 кв.м на человека в год. Этой нормы действительно придерживаются во многих развитых странах - но только она применяется к насыщенному рынку со сбалансированным спросом и предложением.

Пока правительство занимается преимущественно стимулированием спроса (разрешая использовать «материнский капитал», развивая ипотеку для военных, программы для льготников, очередников, бюджетников, коммунальщиков и пр.).

Программа опережающего развития жилищного строительства не была заявлена уходящим президентом.

Не упоминает об этом и будущий.

По данным Санкт-Петербургского ипотечного агентства

По данным СПб ИА и ИИЦ «Недвижимость Петербурга»