Уловки российских банков на рынке ипотечного кредитования

Банк предлагает клиенту «самому» назначить ставку по ипотечному кредиту. Брокер обещает скидки по займам, оформленным через него. Застройщик привлекает «беспрецедентно низкими ставками» по кредитованию своих объектов. От таких предложений сложно отказаться, но при подробном изучении их выгода далеко не очевидна

Некоторые банки и посредники рынка ипотечного кредитования (кредитные брокеры, агентства недвижимости, застройщики) рекламируют «мифические кредиты», указывая лишь минимальную процентную ставку, минимальный первоначальный взнос, минимальный платеж или максимальный срок кредита. Такие предложения привлекают внимание: кому не хочется взять заем на покупку квартиры на 25 лет под 10% годовых! Вот только на практике все не так радужно. Минимальную ставку по кредиту можно будет получить только при небольшом сроке займа (до пяти-семи лет) и максимальном первоначальном взносе (более 40–50%). Вышеописанная уловка далеко не единственная в арсенале банков и посредников. Их предложения необходимо рассматривать с учетом всех условий ипотечного займа и возможных финансовых последствий в будущем.

Рассмотрим на конкретных примерах различные предложения банков, обещающих «самые выгодные» проценты своим заемщикам. Может ли потребитель получить от них реальную выгоду?

В последнее время все чаще банки предлагают программы с условным названием «Назначь свою ставку». Первым ее предложил «Дельтакредит». Предложение банка заключается в возможности снизить процентную ставку посредством уплаты разовой комиссии. Такая программа позволяет банку заявить о самых низких ставках — от 8% в долларах и от 10,25% в рублях. Правда, чтобы достигнуть процентного «дна», срок кредита не должен быть больше семи лет, кроме того, потребуется официальное подтверждение доходов (справка 2−НДФЛ). Чтобы понизить базовую ставку на 0,5%, заемщику нужно уплатить комиссию в размере 1,5% от суммы кредита. Для получения скидки 1% уплачивается комиссия 3%. В целом такая операция снижения ставки может быть целесообразна для клиента, но многое зависит от срока кредита и формы подтверждения дохода. Снижение месячного платежа не будет существенным, но при 25−летнем сроке кредита экономия составит 13% от суммы займа (при 15−летнем — около 9%).

Для наглядности приведем пример. Если мы берем кредит на покупку квартиры на вторичном рынке в размере $100 тыс. на 25 лет, то базовая ставка у банка «Дельтакредит» составит 11% годовых в валюте (подтверждение дохода по форме банка). Чтобы снизить ставку до 10%, необходимо уплатить комиссию — $3 тыс. При ставке 11% годовых за весь срок кредита в виде процентов набежит $194 тыс. (ежемесячный платеж — $980, общая сумма выплат по кредиту — $294 тыс.). При уплате трехпроцентной комиссии и снижении ставки до 10% годовых процентная переплата будет соответствовать $181 тыс. (ежемесячный платеж — $936, общая сумма выплат — $281 тыс.) с учетом комиссии. Получается, что мы сэкономим $13 тыс. Но такого же результата можно достичь и по базовым программам других банков, которые предлагают кредит под 10,25–10,29% годовых без трехпроцентной комиссии. По такой программе ежемесячный платеж составит $926–929, а в целом мы заплатим банку $278–279 тыс. Такой вариант окажется предпочтительнее, чем широко разрекламированная акция «Дельтакредита». При официальном подтверждении дохода ставка 9% годовых на 25 лет будет действительно очень привлекательна, однако занимать в долларах сейчас весьма рискованно. В ближайшей перспективе ожидается рост курса американской валюты к евро, что отразится на рублевом курсе и платежах заемщика (эффективная процентная ставка по факту будет выше при росте курса доллара к рублю).

У Банка жилищного финансирования (БЖФ) есть аналогичная программа «Меняй правила — плати меньше». По ней клиенты банка могут оформить ипотечный кредит на покупку квартир на рынке вторичного жилья с пониженной процентной ставкой — 9,75% годовых в рублях и 9,2% в долларах. Этот минимум можно получить, как и в случае с «Дельтакредитом», уплатив разовую комиссию — «скидка» 0,5% стоит 2% от суммы займа, «скидка» 1% — 4%. Если мы берем $120 тыс. на 15 лет на покупку квартиры, то базовая ставка составит 10,2% годовых. Ежемесячный платеж — $1304, а общая сумма переплаты — $234,7 тыс., включая разовую комиссию (1% от суммы кредита). Используя возможность «сменить правила» и уплатив четырехпроцентную комиссию ($4800), мы снижаем ставку до 9,2% годовых. В итоге ежемесячный платеж составит $1231, а сумма переплаты — $226,3 тыс. Экономия — около $9 тыс.

Второй вариант получения скидки по процентной ставке можно назвать «связыванием рук» (это не акция, а скорее опция для заемщика). Более низкая ставка по ипотечному кредиту устанавливается при наличии моратория на досрочное погашение. Точнее, клиент может погасить кредит досрочно, но в этом случае он будет вынужден заплатить комиссию в размере 3–5% от суммы досрочного погашения. На практике ставка может и не быть самой низкой, но мораторий все равно будет. Специальные программы с таким мораторием есть у банка «КИТ финанс», Райффайзенбанка и ряда других кредитных организаций. Банкам выгодно, чтобы заемщик расплачивался с ними строго по графику: досрочное погашение снижает доходность кредита для банка. Выгода от программы с мораторием на досрочное погашение есть в том случае, если вы не собираетесь после получения займа через пару лет рефинансировать его по более низкой ставке.

Например, мы берем кредит в размере 2,5 млн руб. на 25 лет по базовой ставке 12% годовых в рублях. С мораторием на досрочное погашение в течение трех лет ставка снизится до 11% годовых, а штраф при досрочном погашении составит 3% от суммы займа. При такой ставке платежи за два года составят 545,7 тыс. руб., а при стандартной (12%) — 596 тыс. Экономия — 50,3 тыс. руб. Рассмотрим ситуацию рефинансирования кредита через два года (когда еще мораторий не истек) при наличии выгодного варианта. Остаток кредита 2,458 млн руб. гасится досрочно с уплатой трехпроцентного штрафа — 73,7 тыс. руб. В итоге имеем убыток в размере 23,4 тыс. руб. При штрафе за досрочное погашение в размере 2% мы выходим практически в ноль. Штраф более 2% при снижении ставки на 1% годовых невыгоден заемщику в ситуации рефинансирования через два года. При рефинансировании через три года убыточным будет штраф более 3% при снижении ставки на 1% годовых и штраф более 1,5% при снижении ставки на 0,5% годовых.

Третий вариант скидок часто является введением заемщика в заблуждение. К банкам напрямую он отношения не имеет — это преференции кредитных брокеров. Часто именно посредники рекламируют «мифические кредиты» и декларируют скидки по процентной ставке при оформлении кредита через них. Делается это, например, под лозунгом «Ведущие российские банки снизили процентные ставки еще на 0,5% для наших клиентов». При этом сами банки не называются, что сразу должно настораживать, ведь для заемщика все условия ипотечного кредита должны быть прозрачны и понятны. Возможность не платить разовые комиссии при выдаче кредита вопросов не вызывает, а вот скидку по процентной ставке в размере 0,5–1% годовых может позволить лишь тот банк, у которого изначально ставка выше среднерыночной. Тут надо понимать внутреннюю «кухню» кредита. Вся маржа банка составляет 2–4% годовых. Скидка 1% при низкой ставке кредитования маловероятна, поскольку банк не может работать себе в убыток.

В последнее время помимо кредитных брокеров и застройщики приобщились к заманиванию потребителей. «Кредит на новостройку под 8% в рублях» — сложно не клюнуть на такое предложение, тем более что займы на квартиры в строящихся домах одни из самых дорогих на рынке (средние ставки — 12–14%). Удобно всем: девелоперы поднимают продажи, банки выдают кредиты, а покупатели жилья берут заем под низкий процент. Кредитоваться под 8% предлагают компании СУ-155 (совместно с Независимым строительным банком) и «Строймонтаж» (совместно с банком «Санкт-Петербург»). Правда, такая ставка действует лишь определенный период (время строительства дома или только год). За счет подобной акции можно получить экономию примерно 3–4% от суммы кредита за год. Вопрос в том, какова процентная ставка в последующие годы (насколько она конкурентоспособна) и цена на конкретный объект. Если стоимость покупаемой в кредит под 8% годовых недвижимости будет на 5–10% выше аналогичного по качеству варианта со стандартными процентными ставками на этапе строительства, то сэкономить не удастся. Аналогично в ситуации более высокой ставки после ввода дома в эксплуатацию начальная экономия может сойти на нет, а рефинансирование такого кредита приведет к потере налогового вычета по процентам (это порядка 10–25% от суммы займа за весь срок). Учитывая, что на рынке нет таких маленьких ставок в рублях, столь низкий процент объясняется тем, что снижение ставки компенсирует банку застройщик. Скорее всего, это будет сделано за счет заемщика, приобретающего жилье по завышенной стоимости, или в форме завуалированной скидки покупателю.

Появление института кредитных историй привело к появлению новых ипотечных программ, «завязанных» на надежности того или иного заемщика. Банки начали предлагать «скидки за положительную кредитную историю». По логике клиент банка, который уже имеет погашенные кредиты (без просрочек), в любом из банков может рассчитывать на более выгодные условия, чем заемщик-новичок. Однако на практике это не так. Преференций для заемщиков «с историей» практически нет. Разве что банки по таким клиентам быстрее принимают решение по кредиту. Пока только два банка предлагают специальные условия по процентной ставке для заемщиков с положительной историей. Банк «Глобэкс» снижает ставку на 0,25% годовых, а ДжиИ мани банк предлагает программу с уменьшенной ставкой до 10% годовых в рублях (первоначальный взнос от 20%, общий стаж работы не менее двух лет, «белый» доход и положительная кредитная история в любом банке, штраф за досрочное погашение в первые три года — 2% от суммы). Последнее предложение не совсем прозрачно, поскольку банк дает ответ только персонально по анкетным данным, и не факт, что заемщик может получить рекламируемую низкую ставку. Предложение есть, но его доступность не очевидна.

Улучшение жилищных условий с использованием ипотеки является вашим личным инвестиционным проектом. Если вам нужен кредит на покупку жилья — ваш главный интерес в том, чтобы снизить его стоимость. Рациональная стратегия предполагает минимизацию расходов по займу. Главная ошибка, которую может совершить ипотечный заемщик, — это поиск «легкого» кредита. А ведь сложность получения займа обратно пропорциональна его цене. Чем меньше банк проверяет заемщика, тем выше риски и процентная ставка. И здесь важно обращать внимание не на слова в рекламных проспектах, обещающих «дешевизну и легкость получения кредита», а на реальные расходы, которые вы понесете.